부산지방법원 2025타경1635. 부산 북구 화명동 1567-10 리버투오션빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층부터 5층까지 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됐고, 토지는 499㎡입니다. 감정가 3,915,797,600원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 2,741,058,000원으로 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2022.04.12. 부산은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 다사와닷컴 근저당, 부산은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류, 지방자치단체·국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 우원호는 2022.02.09. 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당표에서도 보증금 40,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1567-10 리버투오션빌딩 · 부산광역시 북구 산성로 23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1~5층 근린생활시설 이용 |
| 토지 | 499㎡ · 대 · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,770,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사퍼스트무버 |
| 감정가 / 최저가 | 3,915,797,600원 / 2,741,058,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,474,034,211원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
등기부상 신한은행 근저당 2건은 2022.04.12. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 채권최고액 3,723,500,000원 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다사와닷컴 360,000,000원, 부산은행 66,000,000원 근저당과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하형 | - | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차종학 | 1동 102호 | 2023.04.13 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황다솜 | 2층 202호 | 2022.07.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우원호 | 5층 | 2022.02.09 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 조민지 | 3층 | 2022.09.08 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문정숙 | 1동 101호 | 2023.07.19 | 35,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식히사 티에프디자인 박경민 | 1동 401호 | 2024.07.10 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
황다솜은 2025.07.15., 조민지는 2025.06.09., 문정숙은 2025.06.23. 배당요구를 했습니다. 다만 이들 역시 전입일이 말소기준권리 뒤여서 대항력은 없습니다. 김하형은 전입일이 후순위이고 보증금이 확인되지 않아, 보증금 규모 자체는 별도 확인 대상입니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 2,781,058,000원
현재 최저매각가는 2,741,058,000원이지만 이 금액만으로 취득가를 보면 안 됩니다. 우원호 보증금 40,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차 기준 실질취득은 2,781,058,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,741,058,000원 | 40,000,000원 | 2,781,058,000원 | 1,897,352,580원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,918,740,599원 | 40,000,000원 | 1,958,740,599원 | 2,711,446,807원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,343,118,419원 | 40,000,000원 | 1,383,118,419원 | 3,281,312,765원 |
우원호의 보증금 40,000,000원은 각 시나리오에서 매수인 인수액으로 동일하게 계산돼 있습니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 저가·고가 여부는 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,741,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,810,580원 |
| 인수 · 임차인 우원호 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,723,500,000원 | 2,711,247,420원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다사와닷컴 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 459,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,608,600,000원 중 예상 배당은 2,711,247,420원으로, 미배당액은 1,897,352,580원입니다. 우원호의 40,000,000원은 배당재원에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 위반건축물·매각조건 — 반드시 재확인
감정평가 내용에서는 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재 사실이 별도로 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 전 현재 위반상태, 시정 여부 및 행정상 부담을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 1층은 근린생활시설, 2~5층도 근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 입지. 화신중학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 499㎡, 지목 대, 상업용 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,770,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 주변 가로망 상태는 무난하며 중로3류에 접합니다. 상대보호구역과 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 재해 관련. 감정요항표상 자연재해위험개선지구가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 2,741,058,000원만 보지 말고 우원호 보증금 40,000,000원을 더한 2,781,058,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 우원호 임대차 원본 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금·점유범위·현재 점유 상태와 인수 조건을 매각물건명세서 및 임대차 자료로 재확인해야 합니다.
- 김하형 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않습니다.
- 위반건축물 확인. 화단 내 실외기 설치로 인한 조경시설 위반의 현재 상태와 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물의 정확한 매각 범위를 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 인수·위반건축물이 먼저”
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 3,915,797,600원에서 한 번 유찰돼 2,741,058,000원까지 내려왔다는 점입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 할인율보다 우원호 보증금 40,000,000원의 인수와 위반건축물 등재입니다. 현재 회차의 실질취득가는 2,781,058,000원이고, 실거래 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싸다고 단정할 수도 없습니다.
후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 점은 분명한 장점이지만, 대항력 임차인 1명과 다수 점유관계, 위반건축물 확인 필요성이 겹쳐 권리분석·명도·행정 확인 난도는 낮지 않습니다. 최저가율 70%만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 인수액과 현장·건축물 상태를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
