🏷️ 최저가 70% 💰 인수 40,000,000원 👥 실제 임차인 7명 ⚠️ 대항력 임차인 1명
부산지방법원 2025타경1635. 부산 북구 화명동 1567-10 리버투오션빌딩과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층부터 5층까지 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022.04.12. 주식회사부산은행 근저당권 3,723,500,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후의 다사와닷컴 근저당·부산은행 추가 근저당·신용보증기금 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기 권리가 소멸한다고 해서 인수부담이 0원이 되는 물건은 아닙니다. 우원호의 전입일은 2022.02.09.로 말소기준권리보다 앞서며, 자료상 대항력이 인정되고 우선변제권은 확인되지 않습니다. 보증금 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로, 현재 최저가만이 아니라 최저가 2,741,058,000원 + 인수 40,000,000원 = 실질취득 2,781,058,000원으로 자금계획을 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1567-10 리버투오션빌딩 주건축물제1동 · 부산광역시 북구 산성로 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~5층 근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정 |
| 토지 | 대 499.0㎡ · 상업용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,770,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사퍼스트무버 |
| 감정가 / 최저가 | 3,915,797,600원 / 2,741,058,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,474,034,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 화단 내 실외기 설치로 인한 조경시설 위반 관련 위반건축물 등재 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금 4,000만원은 인수
핵심은 2022.04.12. 부산은행 근저당입니다. 2022.02.22. 설정된 신한은행 근저당권 2건은 2022.04.12. 해지로 이미 말소됐으므로 현재 경매에서의 말소기준은 부산은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 다사와닷컴 근저당 360,000,000원, 부산은행 추가 근저당 66,000,000원, 신용보증기금 가압류 459,100,000원과 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하형 | 미상 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차종학 | 1동 102호 | 2023.04.13 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황다솜 | 2층 202호 | 2022.07.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우원호 | 5층 | 2022.02.09 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 有 | 없음 | 40,000,000원 |
| 조민지 | 3층 | 2022.09.08 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문정숙 | 1동 101호 | 2023.07.19 | 35,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식히사 티에프디자인 박경민 | 1동 401호 | 2024.07.10 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 이슈도 없습니다. 우원호를 제외한 나머지 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 자료상 대항력이 없습니다. 다만 김하형은 보증금이 확인되지 않고, 여러 임차인의 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구 종기와 배당표 확정 전에는 점유·명도 및 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득’과 회차별 미배당을 본다
이 사건에는 동일 물건의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,741,058,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 2,781,058,000원입니다.
또한 유찰이 더 진행되더라도 우원호 보증금 40,000,000원은 그대로 남습니다. 2회 유찰 시 매각가 1,918,740,599원에 인수보증금을 더한 실질취득액은 1,958,740,599원, 3회 유찰 시에는 1,343,118,419원 + 40,000,000원으로 1,383,118,419원입니다. 최저가가 내려갈수록 총 취득부담은 줄지만, 인수 40,000,000원은 별도 고정비용이라는 점이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,741,058,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 29,810,580원 |
| 인수 · 임차인 우원호 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,723,500,000원 | 2,711,247,420원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사다사와닷컴 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 459,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,608,600,000원 중 예상배당은 2,711,247,420원, 미배당은 1,897,352,580원입니다. 우원호 보증금 40,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2~5층 역시 근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 주거용 아파트로 가정해 분석하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 화신중학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며, 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 499.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로 한 면 접면입니다. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 중로3류에 해당합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 별지 부동산 표시 2의 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 화단 내 실외기 설치에 따른 조경시설 위반을 재확인하라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 2,741,058,000원에 우원호 보증금 40,000,000원을 더한 2,781,058,000원이 최소 실질취득액입니다.
- 우원호 임대차 원본 확인. 대항력 有·보증금 40,000,000원·우선변제권 無로 계산돼 있습니다. 임대차계약서, 점유 범위, 실제 인도 조건을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 김하형 보증금 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않습니다. 명도·배당관계 확인을 위해 금액과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 7개 점유관계 확인. 근린생활시설에 다수 임차인이 존재하므로 각 호실·층별 실제 점유자와 현황조사 결과가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물 재확인. 화단 내 실외기 설치로 인한 조경시설 위반이 매각물건명세서에 기재돼 있으므로 건축물대장과 시정 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설의 임대수익·공실·현장 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 위반건축물 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 4,000만원 인수다
이 사건은 감정가 3,915,797,600원에서 1회 유찰돼 최저가가 2,741,058,000원까지 내려온 근린생활시설·토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 후순위 근저당·가압류·압류는 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 우원호의 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수합니다. 그러므로 현재 회차의 실질취득액은 2,781,058,000원입니다.
여기에 실제 임차인 7명의 점유관계, 김하형의 미확인 보증금, 위반건축물 등재 사항까지 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 “감정가의 70%”라는 할인율 자체는 시세 메리트의 근거가 되지 않습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 후순위 등기 소멸보다 선순위 임차보증금 4,000만원 승계, 그리고 다수 임차인이 있는 근린생활시설의 실제 점유·수익 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
