부산지방법원 2025타경1635. 화명푸르지오헤리센트 103동 16층1601호입니다. 사건 분류는 아파트이고, 단지는 886세대, 준공일은 2021.03.24.로 확인됩니다. 소유자 김영목의 소유권이전 등기는 2021.12.24. 접수됐으며, 등기상 매매 원인은 2018.07.14., 거래가액은 459,500,000원입니다.
권리구조는 선명합니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 328,900,000원이 말소기준이고, 그 뒤 부산은행·다사와닷컴·부산은행의 근저당권과 부산은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 344,400,000원으로 매각되더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 · 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 103동 16층1601호 |
| 물건종류 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 59.9954㎡ |
| 소유자 | 김영목 · 소유권이전 접수 2021.12.24. · 거래가액 459,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 344,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,474,034,211원 |
| 말소기준 | 2021.12.24. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 328,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 근저당권은 총 4건이며 압류는 없습니다. 말소기준인 하나은행 근저당권 이후 설정된 부산은행 근저당권 3,723,500,000원, 다사와닷컴 근저당권 360,000,000원, 부산은행 근저당권 66,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 거액의 미배당이 발생하더라도 이는 채권자의 회수 부족분이고, 제공된 배당분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하형 | 미상 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차종학 | 1동 102호 | 2023.04.13 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황다솜 | 2층 202호 | 2022.07.11 | 20,000,000원 / 900,000원 | 2025.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 우원호 | 5층 | 2022.02.09 | 40,000,000원 / 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조민지 | 3층 | 2022.09.08 | 40,000,000원 / 2,200,000원 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문정숙 | 1동 101호 | 2023.07.19 | 35,000,000원 / 1,700,000원 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식히사 티에프디자인 박경민 | 1동 401호 | 2024.07.10 | 30,000,000원 / 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 68.1%
화명푸르지오헤리센트 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 506,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09. 6층 490,000,000원이고, 2026.08.에는 본건과 같은 16층·59.92㎡가 522,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 344,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 6 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 16 | 522,000,000원 |
| 2026.08 | 60.00㎡ | 11 | 517,000,000원 |
| 2026.05 | 60.00㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 60.00㎡ | 14 | 517,000,000원 |
| 2026.03 | 60.00㎡ | 26 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 452,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 11 | 509,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.9954㎡ | 12건 | 506,000,000원 |
최근 12건 범위는 452,000,000원~522,000,000원입니다. 감정가 492,000,000원은 최근 평균 506,000,000원과 가까운 반면, 한 차례 유찰된 현재 최저가 344,400,000원은 최근 평균보다 뚜렷하게 낮습니다. 이 사건은 대항력 임차인 보증금 승계가 없으므로 가격 비교 기준도 최저가 = 실질취득 344,400,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,621,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 328,900,000원 | 328,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,723,500,000원 | 9,878,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다사와닷컴 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,478,400,000원 중 채권자 배당액은 338,778,400원, 미배당액은 4,139,621,600원입니다. 신청채권자 부산은행의 현재 회차 예상배당은 9,878,400원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 화신중학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 소재하며, 감정요항표는 제반 교통사정을 보통으로 기재합니다.
- 단지. 화명푸르지오헤리센트는 886세대, 준공일 2021.03.24.이며 비교 면적 59.9954㎡에 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 토지정보에는 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 정비구역, 상대보호구역, 도로·중로3류 접함이 기재돼 있고 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다.
- 공부 차이·위반. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태 확인. 사건 분류와 토지이용상황은 아파트이나 감정요항표 이용상태에는 ‘1층 근린생활시설, 2~5층 근린생활시설’ 문구가 기재돼 있습니다. 본건은 103동 16층1601호이므로 해당 문구의 적용 대상을 원본에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 현황조사상 7명의 전입은 전부 말소기준 이후지만 점유부분 표기가 본건 1601호와 다른 항목이 많습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조하세요.
- 이용상태 대조. 사건 분류는 아파트인데 감정요항표에는 1~5층 근린생활시설 이용 문구가 있습니다. 본건 16층에 해당하는 평가 내용인지 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득은 344,400,000원으로 최근 12개월 평균 506,000,000원의 68.1%입니다. 감정가보다 최근 실거래와 실질취득액을 함께 비교하는 것이 핵심입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 241,079,999원, 3회 유찰 시 168,755,999원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 선순위 배당. 현재 회차에서는 집행비용 5,621,600원과 하나은행 328,900,000원이 먼저 배당되어 신청채권자 부산은행에는 9,878,400원이 배당되는 구조입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 분명하지만, 문서 일치 확인이 전제
권리관계만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 현황조사상 임차인도 전입일 기준 대항력이 없어, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 344,400,000원이고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 506,000,000원의 68.1%에 해당합니다. 최신 거래도 490,000,000원, 실거래 최저도 452,000,000원이므로 가격 데이터만 보면 할인폭이 뚜렷합니다.
다만 이 사건은 단순히 숫자만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 점유부분 표기와 감정요항표의 근린생활시설 이용 문구가 본건 103동 16층1601호 아파트 표기와 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 권리 인수 위험 자체는 제공된 전입일과 등기 순위상 낮지만, 어떤 현황자료가 실제 본건을 가리키는지 확인하는 절차가 선행돼야 합니다. 가격은 매력적인 구간이지만, 원본 대조가 끝나야 그 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 사건입니다.
