부산지방법원 2025타경1635. 화명푸르지오헤리센트 103동 16층 1601호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김영목이고, 2021.12.24 소유권이전과 같은 날 하나은행이 채권최고액 328,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행·다사와닷컴·부산은행의 근저당과 2025.05.12 부산은행의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 344,400,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득도 344,400,000원입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 평균 506,833,333원보다 낮고, 2026.08 최신 거래 522,000,000원 및 최근 거래 최저 452,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 장점은 단순히 “유찰됐다”가 아니라, 인수액을 더한 실질취득 기준으로도 최근 실거래 구간 아래에 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 103동 16층 1601호 |
| 물건종류 | 아파트 · 화명푸르지오헤리센트 |
| 소유자 | 김영목 · 거래가액 459,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 344,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 3,474,034,211원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.24 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 328,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
등기부상 근저당은 모두 4건입니다. 기준권리인 하나은행 근저당 뒤에 2022.04.12 부산은행 3,723,500,000원, 2022.10.07 다사와닷컴 360,000,000원, 2024.09.30 부산은행 66,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 뒤 세 근저당에는 다른 부동산이 공동담보로 기재되어 있지만, 이 물건 자체에 설정된 순위는 모두 말소기준 뒤입니다. 경매개시결정까지 포함해 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
현황조사 기재 점유자 — 전입일은 모두 말소기준 뒤
보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 현황조사에는 임차·점유자로 7명이 기재되어 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2021.12.24 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 점유부분이 대상 103동 1601호와 직접 일치하지 않는 기재가 다수 있으므로, 명도와 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 원문에서 호수 단위로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하형 | 미상 | 2023.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 차종학 | 1동 102호 | 2023.04.13 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 황다솜 | 2층 202호 | 2022.07.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 2025.07.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 우원호 | 5층 | 2022.02.09 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 조민지 | 3층 | 2022.09.08 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 2025.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 문정숙 | 1동 101호 | 2023.07.19 | 35,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.06.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식히사 티에프디자인 박경민 | 1동 401호 | 2024.07.10 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 344,400,000원은 최근 평균의 68.0%
화명푸르지오헤리센트는 886세대, 2021.03.24 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 59.92㎡~60.0㎡ 최근 거래 12건의 평균은 506,833,333원입니다. 최근 거래 최저는 452,000,000원, 최고는 522,000,000원이며, 최신 거래인 2026.08 전용 59.92㎡ 16층 거래도 522,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 16 | 522,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 517,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 14 | 517,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 26 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 4 | 452,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 11 | 509,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 23 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 506,833,333원 |
감정가 492,000,000원도 최근 12개월 평균 506,833,333원 아래에 있고, 1회 유찰된 최저가는 344,400,000원까지 내려와 최근 평균의 68.0%입니다. 특히 이 사건은 대항력 있는 보증금을 별도로 인수하는 구조가 아니므로 최저가와 실질취득 사이에 차이가 없습니다. 즉 “344,400,000원처럼 보이지만 실제로는 더 비싼 물건”이 아니라, 자료상 실질취득 자체가 344,400,000원인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,621,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 328,900,000원 | 328,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,723,500,000원 | 9,878,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다사와닷컴 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 근저당까지 전액 배당되고, 부산은행 후순위 근저당에는 9,878,400원이 배당됩니다. 후순위 미배당이 크게 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화신중학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지 규모. 화명푸르지오헤리센트는 886세대, 2021.03.24 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 정비구역·상대보호구역 등이 기재되어 있고 도로 및 중로3류에 접합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.12.24 하나은행 근저당권이 말소기준이며 뒤 근저당 3건과 임의경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유 호수 대조. 현황조사 기재 점유부분이 103동 1601호와 직접 일치하지 않습니다. 실제 점유자와 인도대상을 호수 단위로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 기재된 점유자들의 전입일은 모두 말소기준 뒤지만 확정일자·우선변제 관계가 특정되지 않은 부분이 있으므로 매각물건명세서를 확인하세요.
- 감정평가 대상 대조. 16층 아파트와 1~5층 근린생활시설이라는 이용상태 기재가 맞지 않으므로 감정평가서의 대상물건 번호와 세부표를 확인하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 후순위 채권의 미배당 4,139,621,600원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 기준 가격 검토. 최근 12개월 평균은 506,833,333원, 최신 거래는 522,000,000원, 최근 최저 거래는 452,000,000원입니다. 응찰가는 이 실거래 범위와 물건 상태를 함께 비교하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 문서 일치 여부가 마지막 관문”
권리 구조만 놓고 보면 명확합니다. 2021.12.24 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 344,400,000원은 그대로 실질취득금액이고, 동일 평형 최근 12개월 평균 506,833,333원의 68.0%입니다. 최신 2026.08 거래 522,000,000원, 최근 거래 최저 452,000,000원과 비교해도 가격대는 아래에 있습니다.
다만 이 사건은 가격과 등기만 보고 바로 ‘안전하다’고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에 기재된 7명의 점유부분이 대상 103동 1601호와 직접 일치하지 않고, 감정평가 이용상태 역시 16층 아파트와 맞지 않는 1~5층 근린생활시설 내용입니다. 따라서 결론은 “권리 인수 0원·가격 할인은 분명하지만, 대상 호수와 점유·감정 문서의 일치 여부를 확인한 뒤 입찰 판단”입니다. 이 대조가 끝나야 현재 68.0% 가격의 매력이 실제 투자 매력으로 연결됩니다.
