부산지방법원 2025타경1635. 화명푸르지오헤리센트 106동 26층 2604호입니다. 김윤성이 2021.12.24. 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 478,800,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 542,300,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 부산은행·다사와닷컴 근저당과 서울보증보험·신용보증기금·한국캐피탈 가압류, 경매개시결정과 압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 623,000,000원에서 한 차례 유찰되어 436,100,000원까지 내려와 있습니다. 동일 면적 최근 12건 평균이 638,083,333원, 최신 거래가 660,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세보다 뚜렷하게 낮습니다. 다만 가격만큼 중요한 확인사항이 점유관계입니다. 현황조사에는 7명의 점유자가 기재되어 있고 모두 전입일이 2021.12.24. 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 106동 26층 2604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 산성로 28 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9205㎡ |
| 소유자 | 김윤성 · 단독소유 · 거래가액 478,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 436,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,474,034,211원 |
| 매각기일 | 2026.06.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.12.24. 하나은행 근저당권 542,300,000원입니다. 이후의 부산은행 근저당 3,723,500,000원·66,000,000원, 다사와닷컴 근저당 360,000,000원, 서울보증보험 가압류 17,372,202원, 신용보증기금 가압류 459,100,000원, 한국캐피탈 가압류 24,179,594원과 경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸 판정입니다. 2022.02.03. 국 압류는 2022.03.25. 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유관계 — 전부 기준권리 이후 전입
현황조사상 기재된 점유자는 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 표시는 없으며, 전입일은 모두 2021.12.24. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 김하형은 보증금이 미상이고, 각 점유부분 표기가 본건 호수와 일치하는지는 원본 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하형 | — | 2023.10.05 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차종학 | 1동 102호 | 2023.04.13 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황다솜 | 2층 202호 | 2022.07.11 | 20,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.07.15 |
| 우원호 | 5층 | 2022.02.09 | 40,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조민지 | 3층 | 2022.09.08 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.06.09 |
| 문정숙 | 1동 101호 | 2023.07.19 | 35,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2025.06.23 |
| 주식히사 티에프디자인 박경민 | 1동 401호 | 2024.07.10 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 68.3%
화명푸르지오헤리센트 동일 면적 84.92~84.95㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 638,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 660,000,000원입니다. 현재 최저가 436,100,000원은 최근 평균의 68.3%로, 감정가 623,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 12 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 627,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 638,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 664,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 642,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 1 | 593,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 637,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 16 | 658,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 16 | 653,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 21 | 595,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 638,083,333원 |
실거래 범위는 593,000,000원~664,000,000원입니다. 감정가 623,000,000원은 이 범위 안에 있고 최근 평균보다 낮지만, 현재 최저가는 436,100,000원으로 최근 평균보다 크게 낮습니다. 따라서 이번 사건은 신건 감정가보다 1회 유찰 후 가격에서 시세 대비 할인폭이 뚜렷해진 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,761,000원 |
| 하나은행 근저당 | 542,300,000원 | 429,339,000원 |
| 부산은행 근저당 | 3,723,500,000원 | 0원 |
| 다사와닷컴 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 근저당 | 66,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 17,372,202원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 459,100,000원 | 0원 |
| 한국캐피탈 가압류 | 24,179,594원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,192,451,796원, 채권자 예상배당은 429,339,000원, 미배당은 4,763,112,796원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 436,100,000원 | 429,339,000원 | 4,763,112,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 305,270,000원 | 300,196,220원 | 4,892,255,576원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 213,689,000원 | 209,897,354원 | 4,982,554,442원 | 0원 |
신청채권자 기준 청구액은 3,474,034,211원이며 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 선순위 하나은행 근저당이 현재 매각대금을 먼저 흡수하기 때문입니다. 채권자 미배당 규모는 회차가 내려갈수록 커지지만, 제공된 시나리오상 그 미배당을 매수인이 인수하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 화신중학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지 규모. 화명푸르지오헤리센트는 886세대이며 사용승인일은 2021.03.24.입니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가는 593,000,000원부터 664,000,000원까지 분포합니다.
- 토지. 토지 이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지이며 공시지가는 1,578,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역이 포함되고 상대보호구역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 관련 기록과 중로3류 접합 기록이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. 현황조사상 7명의 점유자가 기재되어 있으나 점유부분 표기에 1동 101호·102호, 2층 202호, 3층, 5층, 1동 401호 등이 혼재합니다. 본건 106동 2604호와의 대응관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 김하형 보증금 확인. 전입일은 기준권리 이후라 대항력 없음 판정이지만 보증금은 미상입니다.
- 감정 이용상태 대조. 아파트 본건과 별개로 1~5층 근린생활시설 이용 문구가 기재되어 있어 감정서 원문과 대상물건을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.12.24. 하나은행 근저당 542,300,000원이 기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 4,763,112,796원에 달하지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 638,083,333원, 최신 거래 660,000,000원, 현재 최저가 436,100,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 원본 확인은 필수
이 사건의 숫자만 보면 매력 포인트는 분명합니다. 감정가 623,000,000원이 한 차례 유찰되어 최저가가 436,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 638,083,333원의 68.3%입니다. 최신 거래 660,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
권리도 하나은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 현황조사상 7명의 점유자 역시 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력 없음 판정입니다. 다만 점유부분과 감정 이용상태 기록이 본건 106동 26층 2604호와 맞는지 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 이 사건의 최종 관문은 점유·감정 기록의 대상 일치 여부입니다.
