하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 26층 아파트를 대상으로 한 사건에 1~5층 근린생활시설의 감정 내용과 다른 층·호수의 임차인 조사 내역이 함께 나타납니다. 대상 호수의 실제 점유관계와 감정 대상의 일치 여부를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 판단하기 어렵습니다. 가격 할인은 확인되지만 입찰 판단은 서류 대조가 선행돼야 합니다.
부산지방법원 2025타경1635. 이번 물건은 부산 북구 화명동 화명푸르지오헤리센트 106동 26층 2604호 아파트입니다. 단지는 886세대 규모로 2021년 3월 24일 준공됐으며, 가격 비교 대상은 전용 84.9205㎡와 유사한 면적의 거래입니다. 감정가 623,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 436,100,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2021년 12월 24일 설정된 하나은행 근저당권입니다.
등기부에 나타난 근저당권과 가압류는 여러 건이지만, 말소기준 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 특히 임차인 조사에 나타나는 호실과 감정평가서의 이용상태가 매각 대상인 106동 2604호와 일치하는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 106동 26층 2604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 북구 산성로 28 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 106동 26층 2604호 |
| 비교 대상 면적 | 전용 84.9205㎡ |
| 소유자 | 김윤성 · 2021.12.24 소유권이전 · 거래가액 478,800,000원 |
| 감정가 | 623,000,000원 |
| 최저매각가 | 436,100,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 경매개시 채권자 | 부산은행 |
| 신청채권 청구액 | 3,474,034,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2021.12.24 하나은행 근저당권 · 채권최고액 542,300,000원 |
이는 단순히 동일 건물의 층별 용도가 다른 상황으로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서·감정평가서의 표제부 및 감정 대상 목록을 등기부의 106동 2604호와 직접 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.12.24 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 542,300,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후 부산은행 근저당권, 다사와닷컴 근저당권, 부산은행의 추가 근저당권과 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 조사된 임차인과 대상 호수의 관계 확인
현황조사에 나타난 임차인 관련 인원은 7명입니다. 모두 하나은행 근저당권 설정일인 2021.12.24 이후 전입한 것으로 기재돼 있어, 기재된 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 조사 대상의 층·호수가 매각 대상인 106동 2604호와 일치하지 않는 기록이 다수 포함돼 있습니다. 7명을 모두 이 아파트의 실제 임차인으로 보거나, 이 아파트에 임차인이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
김하형 점유 호수 특정 필요 |
2023.10.05 | 미상 | 미상 |
전입 기준 대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
대상 호수 및 점유 근거 확인 필요 |
|
차종학 1동 102호 |
2023.04.13 | 30,000,000원 | 1,800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
106동 2604호와 호수 불일치 |
|
황다솜 2층 202호 |
2022.07.11 | 20,000,000원 | 900,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
2025.07.15 배당요구 · 대상 호수 불일치 |
|
우원호 5층 |
2022.02.09 | 40,000,000원 | 1,800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
26층 매각 대상과 층수 불일치 |
|
조민지 3층 |
2022.09.08 | 40,000,000원 | 2,200,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
2025.06.09 배당요구 · 층수 불일치 |
|
문정숙 1동 101호 |
2023.07.19 | 35,000,000원 | 1,700,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
2025.06.23 배당요구 · 대상 호수 불일치 |
|
주식히사 티에프디자인 박경민 1동 401호 |
2024.07.10 | 30,000,000원 | 1,800,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 확인 없음
106동 2604호와 호수 불일치 |
김하형은 점유 호수가 특정되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 말소기준 이후이나, 해당 인물이 실제 매각 대상 호수의 점유자인지부터 확인해야 합니다. 다른 임차인들 역시 매각 대상과 관련된 임차인인지 확인되지 않은 상태에서 보증금을 합산해 인수액으로 계산하는 것은 부정확합니다.
현재 배당계산상 인수액 0원은 대상 호수의 실제 점유관계까지 검증된 확정금액이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 68.3%
같은 단지 화명푸르지오헤리센트의 전용 84.92~84.95㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 638,333,333원, 최신 거래가는 620,000,000원입니다. 현재 최저매각가 436,100,000원은 최근 평균과 최신 거래가 모두보다 낮습니다. 다만 층·향·내부 상태와 실제 매각 대상의 동일성을 확인해야 이 가격 차이를 실질적인 매입 이점으로 판단할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 2026.09 | 84.92㎡ | 30 | 670,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 25 | 657,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 599,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 12 | 660,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 5 | 627,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 638,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 14 | 664,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 642,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 1 | 593,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 638,333,333원 |
현재 최저가: 436,100,000원
최근 12개월 실거래 평균: 638,333,333원
최신 거래가: 620,000,000원
최저가 / 최근 평균: 68.3%
현재 최저가는 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가 및 제시된 거래 중 최저가인 593,000,000원보다도 낮습니다. 비교 대상이 실제 매각 아파트와 일치하고 별도의 인수 부담이 없다면 가격 측면의 할인 폭은 뚜렷합니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지가 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산돼 있습니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 당연히 인수하는 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,761,000원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 542,300,000원 | 429,339,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 3,723,500,000원 | 0원 |
| 3. 다사와닷컴 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 부산은행 추가 근저당 | 66,000,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 17,372,202원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 459,100,000원 | 0원 |
| 7. 한국캐피탈 가압류 | 24,179,594원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정배당입니다. 집행비용 6,761,000원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 채권잔액 및 배당 결과는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
436,100,000원 | 429,339,000원 | 4,763,112,796원 | 계산상 0원 |
|
2회 유찰 시 감정가 49% |
305,270,000원 | 300,196,220원 | 4,892,255,576원 | 계산상 0원 |
|
3회 유찰 시 감정가 34% |
213,689,000원 | 209,897,354원 | 4,982,554,442원 | 계산상 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가 및 배당 추정치를 사용했습니다. 실제 다음 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 0원은 동일한 배당계산상 전제이며, 점유관계 확인 결과를 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 단지 규모. 화명푸르지오헤리센트는 886세대 규모이며, 2021년 3월 24일 준공된 아파트입니다.
- 주변 환경. 부산광역시 북구 화명동 화신중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설과 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 화명역이 소재합니다. 감정요항상 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 거래 현황. 유사 면적의 실거래 12건이 확인되며, 거래가격은 593,000,000원에서 670,000,000원 사이입니다. 매각 대상은 26층으로 개별 층·향·상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종·제3종일반주거지역과 정비구역 등이 표시돼 있습니다. 상대보호구역 및 도로 관련 제한도 확인됩니다.
- 건물 상태. 건축물 위반사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가 요항의 근린생활시설 설명이 해당 아파트 호수에 적용되는지는 별도 대조가 필요합니다.
- 단지 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 제시돼 있습니다. 낙찰률 및 낙찰가율만으로 입찰 경쟁이나 향후 가격을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정 대상 일치 확인. 감정평가서의 표제부·대상 목록·현황 사진을 106동 26층 2604호 등기 및 매각물건명세서와 대조하세요. 근린생활시설로 기재된 이용상태가 왜 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 조사 범위 확인. 1동 101호·102호·401호, 2층 202호, 3층, 5층의 조사 내역이 실제 매각 대상과 관련되는지 확인하세요. 단순히 조사 인원 전체를 매각 대상의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.
- 김하형 점유관계 확인. 점유 호수와 보증금이 특정되지 않았습니다. 실제 106동 2604호의 점유자인지, 점유 권원은 무엇인지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 하나은행의 2021.12.24 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 재확인하세요. 채권최고액과 실제 채무잔액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 및 다사와닷컴 근저당에는 다른 토지·건물과 화명푸르지오헤리센트 103동 1601호 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보 처리 및 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 인수 위험은 매각물건명세서 및 관계 서류로 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.09.29로 제시돼 있습니다. 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부와 최저매각가를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가 436,100,000원은 최근 12개월 평균 638,333,333원의 68.3%입니다. 다만 매각 대상, 실제 점유, 인수금 및 부대비용을 확인한 후 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 내역을 동일한 물건 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 확인할 것은 물건의 동일성
이 사건의 가격 조건은 분명합니다. 감정가 623,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 436,100,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 638,333,333원과 비교하면 68.3% 수준이며, 최신 거래가 620,000,000원보다도 낮습니다.
등기상으로는 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 대상 아파트의 실제 점유관계와 감정 대상이 일치하는지는 아직 확인해야 할 사항입니다.
특히 매각 대상은 106동 26층 2604호인데, 감정 내용에는 1~5층 근린생활시설이, 임차인 조사에는 다른 층과 호수가 나타납니다. 이 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 실거래 대비 할인 폭이 크더라도 해당 가격을 확정적인 투자 수익 기회로 해석하기 어렵습니다.
결론은 가격상 할인은 확인되지만 권리·점유·감정 대상의 동일성 검증이 선행돼야 한다는 것입니다. 원본 서류 대조를 통해 106동 2604호의 실제 점유관계와 인수 부담이 확인되면, 그 결과를 바탕으로 실질취득금액과 최근 실거래 시세를 다시 비교하는 것이 적절합니다.
