서울동부지방법원 2024타경50572. 광진구 화양동 ‘엘리시아1차’ 4층 401호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 237,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,344,000원으로 내려왔습니다. 등기부상 말소기준은 2024.01.17 박제응의 강제경매개시결정이고, 그 뒤의 임의경매개시결정, 우리투자증권 가압류와 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차 관계입니다. 사건에서 조사된 임차인은 정민영·김은영·조재영·박채린 4명이고, 이 가운데 대상 401호와 직접 일치하는 사람은 김은영 1명입니다. 김은영의 전입일은 2021.11.18로 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 곧바로 ‘싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 4층401호 (화양동,엘리시아1차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 15.045㎡ |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 121,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박제응 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 엘리시아1차 · 28세대 · 2021.07.13 준공 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차 확인이 중요
2023.11.17 낙원새마을금고 근저당권은 채권최고액 624,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석 기준점은 2024.01.17 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.01.16 낙원새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.02.14 주식회사우리투자증권의 4,395,461,074원 가압류, 2025.03.26 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대상 401호는 김은영
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 401호 | 2021.11.18 | 2024.02.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박채린 | 606호 | 2021.08.06 | 2024.02.02 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정민영 | 805호 | 2022.05.31 | 2024.03.19 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조재영 | 705호 | 2023.03.16 | 2024.03.21 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 이 리포트의 대상은 401호이므로 실질적인 핵심 확인 대상은 김은영입니다. 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 -22.1% 하락
엘리시아1차 동일 면적대 거래에서 전체 평균은 221,437,500원이지만, 과거 290,000,000원 거래 등이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 시장 집계상 최근 12개월 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 187,740,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 22.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 최근 지표 평균 | — | 5건 | 200,100,000원 |
현재 최저매각가 121,344,000원은 최근 평균의 60.6%입니다. 명시 인수액 0원만 전제로 하면 가격 간격은 큽니다. 하지만 이는 어디까지나 임차인 미배당 보증금이 추가되지 않는 경우의 이야기입니다. 시장도 -22.1% 하락 추세이므로 전체 평균 221,437,500원만 보고 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,498,816원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박제응 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 임의경매개시결정 · 낙원새마을금고 | 100,000,000원 | 18,845,184원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권 총액 4,595,461,074원 중 118,845,184원이 배당되고 4,476,615,890원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 위 수치는 임차관계 확인 전의 참고값입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 51.2% | 121,344,000원 | 118,845,184원 | 4,476,615,890원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 97,075,200원 | 94,927,846원 | 4,500,533,228원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 77,660,160원 | 75,862,277원 | 4,519,598,797원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 97,075,200원, 77,660,160원으로 내려가지만 가격 하락이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당되지 않고 남는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 매수인 승계액이 커질 수 있기 때문입니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 이 효과를 금액으로 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 어린이대공원역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 어린이대공원역 및 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기·기계식주차·CCTV·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 234.0㎡, 공시지가는 5,159,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 3m, 서측 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 오피스텔이고 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 가격 흐름이 이전 구간보다 22.1% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 김은영 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득비용 계산 자체가 완성되지 않습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자와 실제 배당순위가 미상이므로 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 배당 결과와 인수액 연결. 명시 인수 0원이라는 문구만 보지 말고 임차인이 실제 얼마를 배당받고 얼마가 남는지 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 지표가 이전 구간보다 22.1% 하락했으므로 전체 평균 221,437,500원을 기준으로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 다회 유찰 이유 확인. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 권리·점유·상품성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금
표면적인 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 237,000,000원이 세 번 유찰돼 121,344,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 200,100,000원의 60.6%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 대상 401호에는 김은영이 2021.11.18 전입해 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 결론은 “가격 할인은 크지만 실질취득비용은 아직 미확정”입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 임차인의 실제 보증금과 배당 결과가 확인되지 않는 한 실질 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 게다가 시장 가격도 최근 구간에서 22.1% 하락했습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 401호 임차 보증금과 배당 후 잔액을 먼저 확정하는 것입니다.
