서울동부지방법원 2024타경50572. 화양동 엘리시아1차 3층 302호로 표시된 오피스텔입니다. 감정가는 219,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 112,128,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.11.17 설정된 낙원새마을금고 근저당권 624,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 경매개시결정, 우리투자증권 가압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 난도는 등기만 보고 끝낼 수 있는 수준이 아닙니다. 사건 조사에는 정민영·김은영·조재영·박채린 등 실제 임차인 신고 4명이 있고, 이들의 전입일은 모두 2023.11.17 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 각 신고 호수가 본 주소 302호가 아니라 805호·401호·705호·606호라는 점이 가장 큰 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50572 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 3층302호 (화양동, 엘리시아1차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 112,128,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.17 낙원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 과거 전세권 | 홍현지 · 전세금 170,000,000원 · 302호(15.045㎡) 전부 · 2023.11.17 말소 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
과거 홍현지 명의의 전세권은 2021.10.29 설정됐으나 2023.11.17 해지로 이미 말소되었습니다. 같은 날 낙원새마을금고 근저당권이 설정됐고 이것이 현재 말소기준입니다. 2025.01.16 등기된 낙원새마을금고의 임의경매개시결정과 이후 우리투자증권 가압류, 서울특별시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 4명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 신고 호수 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민영 | 805호 | 2022-05-31 | 미상 / 미상 | 2024-03-19 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김은영 | 401호 | 2021-11-18 | 미상 / 미상 | 2024-02-02 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 조재영 | 705호 | 2023-03-16 | 미상 / 미상 | 2024-03-21 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박채린 | 606호 | 2021-08-06 | 미상 / 미상 | 2024-02-02 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
4명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 신고 4명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 실질 인수액이나 실질취득비용을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 4명이 실제로 이번 302호의 임차인인지부터 원본 서류로 구분해야 합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 219,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 112,128,000원, 감정가의 51.2%입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,369,792원 |
| 2. 근저당 · 낙원새마을금고 | 624,000,000원 | 109,758,208원 |
| 3. 경매개시결정 · 낙원새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,119,461,074원 중 채권자 배당은 109,758,208원, 미배당은 5,009,702,866원입니다. 위 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 별도로 신고된 임차인들의 보증금이 미상이고 본 호수와의 적용관계도 확인되지 않았으므로 이를 최종 실질 인수액으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 입지. 지하철 7호선 어린이대공원역 남동측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 어린이대공원역 및 노선버스정류장과의 거리·운행 빈도를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 3m, 서측 약 2m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물이며 위생·급배수·전기·난방·승강기·기계식주차·CCTV·소화전설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호와 임차인 4명의 연결 여부부터 확인. 현황조사·문건접수상 호수는 805호·401호·705호·606호입니다. 매각물건명세서의 물건번호별 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득비용 확정 금지. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자의 보증금이 낙찰가보다 크고 실제 대항력이 인정된다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘 수 있습니다.
- 확정일자·대항요건 재확인. 현재는 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 ‘가능·미상’, 우선변제권도 미상으로 봐야 합니다.
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 51.2%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 등기부 사건번호 대조. 등기부의 임의경매개시결정에는 서울동부지방법원 2025타경50395가 기재되어 있어, 본 사건번호 2024타경50572와의 관계를 원본 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 것은 누구의 보증금을 떠안느냐이다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.11.17 낙원새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정·가압류·압류는 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 사건 조사에 등장하는 실제 임차인 4명은 모두 말소기준 전 전입이며, 보증금·확정일자는 미상입니다. 게다가 신고 호수와 본 주소 302호가 서로 다릅니다.
따라서 감정가 219,000,000원에서 112,128,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 가점을 줄 단계가 아닙니다. 실거래 비교도 없고, 실질 인수액도 아직 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 적용관계가 정리되지 않은 사건. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 302호와 각 임차신고의 관계, 보증금, 확정일자, 실제 대항력 여부를 원본에서 확정하는 것입니다.
