서울동부지방법원 2024타경50572. 광진구 화양동 엘리시아1차 7층 705호, 전용 15.045㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 가격만 보면 감정가 242,000,000원에서 3회 유찰돼 123,904,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 말소기준은 2024.01.17. 강제경매개시결정인데, 대상 705호의 조사 임차인 조재영은 2023.03.16. 전입했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 인수액을 계산할 수 없으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 조재영의 보증금이 미상인 상태에서는 실제 임대차 조건을 대조해 대항력·배당·미배당 가능성을 최종 확인하는 절차가 필요합니다. 특히 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있으므로, 이 확인 전에는 “123,904,000원에 취득한다”는 전제로 시세를 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50572 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 7층705호 (화양동, 엘리시아1차) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 전용 15.045㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 123,904,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박제응 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 엘리시아1차 · 28세대 · 2021.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 핵심
등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024.01.17. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.02.14. 주식회사우리투자증권 가압류 4,395,461,074원은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 등기 권리만 보면 구조가 복잡하지 않지만, 대상 호수의 임차관계가 별도 핵심 변수입니다.
② 임차관계 — 대상 705호 보증금 확인 전 결론 금지
| 임차인 | 호수 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재영 | 705호 | 2023.03.16 | 2024.03.21 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민영 | 805호 | 2022.05.31 | 2024.03.19 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은영 | 401호 | 2021.11.18 | 2024.02.02 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채린 | 606호 | 2021.08.06 | 2024.02.02 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 크다
엘리시아1차 동일 면적 거래는 모두 8건이며, 전체 평균은 221,437,500원입니다. 그러나 과거 거래에는 290,000,000원 거래도 포함돼 있어 현재 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 2024.11 · 187,740,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -22.1%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 2023.03 | 15.05㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 15.05㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 13.69㎡ | 13 | 246,000,000원 |
| 최근 평균 | 15.05㎡ | 5건 | 200,100,000원 |
현재 최저매각가 123,904,000원은 최근 12개월 평균의 61.9%이고, 전체 평균 대비로는 56.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 하지만 최근 가격 추세 자체가 -22.1%라는 점과, 대상 705호 임차보증금이 미상이라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 미배당 보증금이 매수인에게 남는다면 시세 비교 기준은 123,904,000원이 아니라 낙찰가에 실제 인수액을 더한 실질취득가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,656원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 박제응 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 21,369,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,495,461,074원 중 채권자 예상배당은 121,369,344원이며, 미배당은 4,374,091,730원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 대상 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 입찰 전 임대차 조건과 배당관계를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 123,904,000원 | 121,369,344원 | 4,374,091,730원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 99,123,200원 | 96,938,982원 | 4,398,522,092원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 79,298,560원 | 77,471,186원 | 4,417,989,888원 |
현재 회차에서는 신청채권자 박제응의 청구액 100,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 4회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당도 96,938,982원으로 내려갑니다. 단, 낙찰가가 더 낮아지는 것과 대상 임차인의 인수 위험이 줄어드는 것은 별개의 문제입니다. 대항 가능한 임차인의 미배당 보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘 수 있으므로, 반드시 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 광진구 화양동, 지하철 7호선 어린이대공원역 남동측 인근이며 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 어린이대공원역 및 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 노폭 약 3m, 서측 노폭 약 2m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 200,100,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 -22.1%입니다. 가격 판단에서 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선할 필요가 있습니다.
- 경매 이력. 엘리시아1차 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 이 물건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 705호 임대차 원본 확인. 조재영의 보증금·확정일자·계약기간과 실제 점유관계를 확인해 대항력과 배당 후 미회수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 명세서상 인수 0원만으로 입찰가를 정하지 말고, 실제 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 12개월 평균 200,100,000원 및 최신 거래 187,740,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -22.1%이므로 전체 평균 221,437,500원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 2024.01.17. 강제경매개시결정을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부와 최신 등기 변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저 보증금을 확인한다”
이 물건은 감정가 242,000,000원에서 3회 유찰돼 123,904,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 200,100,000원의 61.9%로 숫자상 할인 폭이 큽니다. 하지만 대상 705호의 조재영은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 배당표도 인수 0원으로 계산되지만, 임대차 원본 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
여기에 최근 시세 흐름도 -22.1%입니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 705호 임차보증금과 실제 인수 여부를 확정한 뒤 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 하는 물건입니다. 가격 할인은 분명하지만 권리 확인이 선행되지 않으면 그 할인 폭 자체가 달라질 수 있습니다.
