23,177,000원
제주지방법원 2025타경1317. 서귀포시 성산읍 성산리 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 1층74호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물로 2018.11.30. 사용승인됐습니다. 감정가는 197,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 23,177,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 일호주택주식회사이고, 2019.12.31. 서귀포동부신용협동조합 근저당권 1,027,000,000원이 말소기준입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2019-480호에 속하고, 현재 경매개시결정도 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1317 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 1층74호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 |
| 용도 / 면적 | 근린생활시설 · 비교대상 면적 31.72㎡ |
| 소유자 | 일호주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 23,177,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 667,481,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.11.30 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수 0원
최초 소유권은 2018.12.13. 한국자산신탁주식회사 신탁 형태였고, 2019.06.17. 신탁재산의 귀속으로 일호주택주식회사에 소유권이 이전됐습니다. 이후 2019.12.31. 서귀포동부신용협동조합 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준입니다. 2024.07.25. 강재호의 강제경매개시결정은 2024.08.13. 취하돼 2024.08.19. 말소됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.15. 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔고, 시장은 하락 추세
성산리치유클래시아의 비교 면적대 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 128,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 102,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 118,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 25.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 33.55㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 29.93㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 34.56㎡ | 3 | 147,500,000원 |
| 2024.12 | 29.93㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 29.93㎡ | 2 | 94,500,000원 |
| 2023.12 | 33.55㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 33.55㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.11 | 30.36㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 33.55㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 33.55㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 33.55㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 102,000,000원 |
현재 최저가 23,177,000원은 최근 12개월 평균의 22.7%이고, 최신 거래 118,000,000원보다도 크게 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 23,177,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 817,186원 |
| 1. 근저당 · 서귀포동부신용협동조합 | 1,027,000,000원 | 22,359,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권에 1,004,640,186원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 23,177,000원 | 22,359,814원 | 1,004,640,186원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,223,899원 | 15,531,869원 | 1,011,468,131원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,356,729원 | 10,752,308원 | 1,016,247,692원 | 0원 |
④ 입지·이용상태·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 1층74호는 근린생활시설입니다. 같은 건물의 다른 호실 중에는 도시형생활주택(원룸형) 이용도 확인됩니다.
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 성산일출봉 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 4필지 일단의 토지로 북측 폭 약 25m, 남동측 폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·부정형, 상업용 이용이며 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(20M이하), 역사문화환경보전·보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역으로 2024.11.15~2026.11.14 토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 가격·환금성 — 싸지만, 여섯 번 외면받은 가격
감정가 197,000,000원에서 현재 23,177,000원까지 내려온 것은 숫자상 매우 큰 할인입니다. 실제로 최근 12개월 평균 102,000,000원과 비교해도 22.7% 수준입니다. 그러나 경매시장은 이미 이 물건을 여섯 차례 유찰시켰습니다. 단지의 평균 유찰횟수 3.4회를 넘어선 상태이고, 낙찰률도 25.0%에 그칩니다.
또한 최근 12개월 평균 102,000,000원은 전체 거래 평균 128,000,000원보다 낮고, 최근 거래군과 과거 거래군의 차이는 −25.4%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 시장 자체도 하락한 만큼 감정가 대비 할인율을 그대로 수익여력으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 1층74호의 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주변 상권과 현재 사용상태를 직접 확인해 실사용·임대 가능성을 검토해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 128,000,000원보다 최근 12개월 평균 102,000,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세가 −25.4%라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재까지 6회 유찰됐습니다. 권리상 인수 0원만으로 유찰 원인이 설명되지 않으므로 현장 상태·상권·수요를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·고도지구·역사문화환경 관련 지역·건축계획심의대상구역·토지거래계약에관한허가구역 사항을 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격이 낮아진 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리 구조만 보면 말소기준은 2019.12.31. 서귀포동부신용협동조합 근저당이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 23,177,000원은 최근 12개월 평균 102,000,000원의 22.7%로 가격 차이도 큽니다.
하지만 결론을 할인율 하나로 끝내기는 어렵습니다. 이미 6회 유찰됐고, 최근 시세는 과거 거래군보다 25.4% 하락했으며 단지 경매 낙찰률은 25.0%입니다. 대상도 1층 근린생활시설입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수는 없고 가격은 크게 낮지만, 다회 유찰의 원인과 실제 환금성을 확인해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
