제주지방법원 2025타경1317. 서귀포시 성산읍 성산리 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 제1층 제74호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 감정평가상 해당 호실의 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상면적은 31.72㎡이고, 2018년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 1층에 위치합니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2019년 12월 31일 설정된 서귀포동부신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 1,027,000,000원으로 감정가보다 크지만 공동담보목록 제2019-480호가 기재된 권리입니다. 현재 최저가 배당 가정에서는 매각대금 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 미배당액은 크게 남지만 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제1층 제74호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지(사건 용도) · 집합건물 1층 74호 · 근린생활시설 |
| 대상면적 / 건물 | 31.72㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층 · 사용승인 2018.11.30 |
| 소유자 | 일호주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 33,110,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포시동부신용협동조합 / 667,481,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸
2018년 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 일호주택주식회사 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 해 12월 31일 설정된 서귀포동부신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024년 강재호의 강제경매개시결정은 취하로 말소됐으며, 2025년 5월 15일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
성산리치유클래시아의 유사 면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 128,000,000원이지만, 과거 1.4억~1.65억원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 3건의 평균 102,000,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -25.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 33.55㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 29.93㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 34.56㎡ | 3 | 147,500,000원 |
| 2024.12 | 29.93㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 29.93㎡ | 2 | 94,500,000원 |
| 2023.12 | 33.55㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 33.55㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.11 | 30.36㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 33.55㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 33.55㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 33.55㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 128,000,000원 |
권리상 실질취득액 33,110,000원은 최근 12개월 평균의 32.5%입니다. 표면적인 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 실거래 표본은 개별 호실의 용도가 확인되지 않고 2~4층 거래로 구성된 반면, 경매 대상은 1층 근린생활시설입니다. 따라서 이 수치를 그대로 적용해 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다. 감정가 197,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높았고, 시장은 5회 유찰을 통해 가격을 33,110,000원까지 낮춘 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 995,980원 |
| 1. 근저당 · 서귀포동부신용협동조합 | 1,027,000,000원 | 32,114,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 994,885,980원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33,110,000원 | 32,114,020원 | 994,885,980원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 23,177,000원 | 22,359,814원 | 1,004,640,186원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 16,223,899원 | 15,531,869원 | 1,011,468,131원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산일출봉 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 4필지 일단의 토지로 북측 약 25m, 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수·옥내소화전·스프링클러·화재탐지·승강기·천장형 에어컨 설비가 있습니다.
- 토지 특성. 준주거지역의 평지·부정형 상업용 토지이며 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구 20m 이하, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 허가구역 표기 기간은 2024.11.15~2026.11.14입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 296세대, 사용승인일은 2018.11.30입니다. 다만 본건은 1층 근린생활시설이고 5회 유찰됐으므로 주거형 호실과 다른 매수층·공실 위험을 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 영업·점유 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 사업자등록 확인. 근린생활시설 점유자의 사업자등록일·점유 개시일과 보증금 존재 여부를 원본 서류로 대조하세요.
- 수익성 검증. 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 내부 상태를 확인해 33,110,000원의 실질 수익률을 별도로 계산하세요.
- 용도 일치 확인. 사건상 용도는 대지로 표시되고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부·건축물대장·대지권 범위를 함께 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2019-480호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산과 실제 채권액·배당관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 역사문화환경보존지역 관련 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.28로 표시돼 있으므로 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 수익성은 아직 미상”
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 등기상 소멸형 물건입니다. 감정가 197,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 33,110,000원까지 내려왔고, 이는 동일 단지 유사 면적 최근 12개월 평균의 32.5%입니다.
그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 대상은 1층 근린생활시설이고, 임대관계는 미상이며, 최근 거래 추세는 -25.4%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.3회보다 많은 5회 유찰과 16.67%의 낙찰률도 낮은 환금성을 경고합니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 임대수익과 점유 확인 후 판단입니다. 싸게 내려온 이유가 단순한 권리 문제가 아니라 용도와 시장성에 있을 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
