33,271,000원
제주지방법원 2025타경1317. 성산일출봉 북서측 근거리에 위치한 ‘제주 성산 리치유 클래시아’ 3층 디319호로, 전용 21.91㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 등기상 소유자는 일호주택주식회사이며, 2019년 5월 27일 설정된 서귀포동부신용협동조합의 공동담보 근저당 1,027,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정됐습니다.
가격은 감정가 97,000,000원에서 세 차례 유찰돼 33,271,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 거래는 2025년 12월 75,000,000원이며, 현재 최저가는 그 거래가의 44.4%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최근 거래가 이전 거래보다 낮아, 할인율만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1317 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 3층 디319호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 21.91㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.11.30. · 성산리치유클래시아 296세대 |
| 소유자 | 일호주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 33,271,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포시동부신용협동조합 / 667,481,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준은 2019년 5월 27일 서귀포동부신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,027,000,000원이고 공동담보목록 제2019-480호가 붙어 있습니다. 2019년 국가 명의 납세담보 근저당과 2020년 김종성 근저당은 이미 말소됐으며, 2021년 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2024년 5월 29일 말소돼 소유권이 일호주택주식회사로 돌아왔습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세
동일 면적 21.91㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 75,000,000원이며, 전체 평균 82,500,000원보다 낮습니다. 최근 가격 추세는 -16.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 21.91㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.91㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.91㎡ | 2건 | 82,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 33,271,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 75,000,000원의 44.4%로, 금액 차이는 41,729,000원입니다. 전체 평균 대비 비율은 40.3%지만, 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해 보는 것이 타당합니다.
③ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 33,271,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 23,289,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 16,302,789원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금이나 승계 권리가 확인된 구조가 아니므로, 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가와 같습니다. 다만 유찰이 더 진행될수록 가격은 내려가도 매각률과 거래량이 낮다는 점은 그대로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 998,878원 |
| 1. 근저당 · 서귀포동부신용협동조합 | 1,027,000,000원 | 32,272,122원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정됐습니다. 근저당권자는 32,272,122원을 배당받고 994,727,878원이 미배당되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성산일출봉 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.11.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수·소방·승강기·천장형 에어컨·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(20m 이하)·역사문화환경보전지역·건축계획심의대상구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 296세대 규모지만 확인된 동일 면적 실거래가 2건이고, 단지 경매 매각률은 16.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2019-480호가 붙어 있습니다. 공동담보 부동산의 진행 상황과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 75,000,000원은 이전 거래 90,000,000원보다 낮습니다. 44.4%라는 비율만 보지 말고 최근 추세 -16.7%를 반영해 매도가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서상 도시형생활주택 원룸형입니다. 실사용·임대수요와 원룸형에 맞는 대출 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 역사문화환경보전지역 등에 포함돼 있으므로 구체적인 적용 범위를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮고, 확인할 것은 남아 있다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 33,271,000원은 최근 12개월 거래가 75,000,000원의 44.4%로 가격 차이도 큽니다.
그러나 세 차례 유찰은 단순한 할인 이력만이 아닙니다. 동일 면적 거래가 2건뿐이고, 최근 시세는 16.7% 하락했으며 단지 매각률도 16.67%입니다. 여기에 임대관계가 미상이라 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수 위험은 낮고 가격은 충분히 내려왔지만, 원룸형의 환금성과 점유 현황을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
