의정부지방법원 2025타경676. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 2층디에이02-030호입니다. 감정평가 이용상태는 지식산업센터로 확인됩니다. 등기상 소유자는 김민경이며, 말소기준권리는 2022.09.16 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 594,000,000원이고, 2025.03.11 국민은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
권리관계에서 핵심은 임차인 3명의 전입 시점입니다. 주식회사 모람인터내셔널과 농업회사법인블루어니언주식회사는 2025.02.17, 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스는 2025.02.18 전입으로 조사됐습니다. 모두 2022.09.16 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 2층디에이02-030호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 349,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 711,807,412원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.06.23 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.16 김민경 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.03.05 구리세무서장 압류 역시 2024.12.23 말소됐습니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모람인터내셔널 | 2025.02.17 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스 | 2025.02.18 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 농업회사법인블루어니언주식회사 | 2025.02.17 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.22 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.09.16 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않은 상태입니다. 농업회사법인블루어니언주식회사는 2025.05.22 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 714,000,000원이고 현재 최저매각가는 349,860,000원으로, 2회 유찰·감정가 49% 수준입니다. 다만 비교할 동일 용도 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,698,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 594,000,000원 | 344,161,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 349,860,000원을 매각가로 가정하면 국민은행 근저당에는 344,161,960원이 배당되고, 채권최고액 기준 249,838,040원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 349,860,000원 | 344,161,960원 | 249,838,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 244,901,999원 | 240,673,371원 | 353,326,629원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 171,431,399원 | 168,231,359원 | 425,768,641원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 국민은행 근저당의 미배당은 현재 249,838,040원에서 3회 유찰 시 353,326,629원, 4회 유찰 시 425,768,641원으로 늘어납니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족분이지, 현재 자료상 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 지식산업센터로 이용 중입니다.
- 주위환경. 도농고등학교 북동측 인근이며, 주상용 건물과 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 2차선, 남서측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)입니다.
- 공시지가. 4,301,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층·지상10층 건물 내 제2층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 349,860,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다.
- 임차인 현황 재확인. 세 임차인의 전입은 모두 말소기준 이후지만, 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 점유 범위·배당요구·확정일자 등을 다시 확인해야 합니다.
- 농업회사법인블루어니언주식회사. 2025.05.22 배당요구가 확인되므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문서를 대조해야 합니다.
- 지식산업센터 이용. 실사용·임대수요와 실제 점유 상태가 가격 및 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인 3명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제공된 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 실거래 시세가 없고 감정평가상 이용상태가 지식산업센터이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 현재 최저가의 시장 적정성을 확인하는 것이 핵심입니다.
