의정부지방법원 2025타경676. 대상은 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 지하4층 디디비4-003호입니다. 등기상 소유자는 김민경이고, 2022.09.16 설정된 주식회사국민은행 근저당권 144,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 세 곳이 확인됩니다. 주식회사 모람인터내셔널은 2025.02.17, 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스는 2025.02.18, 농업회사법인블루어니언주식회사는 2025.02.17 전입신고가 확인됩니다. 모두 2022.09.16 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 각 보증금이 있더라도 이 경매에서 매수인이 대항력 때문에 승계할 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하4층디디비4-003호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 지식산업센터·창고 이용 |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 711,807,412원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
핵심은 2022.09.16 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.07.31 구리세무서장 압류는 2024.12.20 해제되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.03.11 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 3곳 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모람인터내셔널 | 2025.02.17 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스 | 2025.02.18 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인블루어니언주식회사 | 2025.02.17 | 25,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.05.22 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가는 83,790,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,653,000원, 4회 유찰 시 41,057,100원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 81,881,780원 |
| 미배당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 62,118,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,790,000원 가정 시 집행비용 1,908,220원을 제외한 81,881,780원이 국민은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 62,118,220원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도농고등학교 북동측 인근으로 주상용 건물과 지식산업센터 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호별로 지식산업센터 및 창고로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 2차선, 남서측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 토지의 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지시설·소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 현황조사상 3개 법인이 확인되므로 실제 점유주체와 명도 대상, 사용 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 지하4층 이용성. 대상 호실이 지하4층인 만큼 출입·하역·창고 사용 가능 여부와 실제 영업·임대 적합성을 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 지식산업센터·창고 계열 물건은 실제 임차수요와 매수층이 중요하므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 세 임차인의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 현재 최저가는 83,790,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 감정평가상 지식산업센터·창고 이용이 확인되는 기타 용도의 지하4층 호실입니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 자료가 없는 상태에서는 낮아진 최저가 자체보다 실제 이용성·임대수요·환금성을 먼저 확인해야 합니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 현장성과 시장성을 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
