의정부지방법원 2025타경676. 대상은 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 씨디비1-004호입니다. 감정요항표상 대상 일련번호의 이용상태는 지식산업센터 또는 창고로 조사되어 있고, 주변은 주상용 건물과 지식산업센터가 혼재합니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2022.09.16 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 146,400,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
현황조사 등에 등장하는 임차인은 주식회사 모람인터내셔널, 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스, 농업회사법인블루어니언주식회사입니다. 전입일은 각각 2025.02.17, 2025.02.18, 2025.02.17로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되고, 배당 여부와 별개로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층씨디비1-004호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 지식산업센터·창고 |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 87,710,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 관련 청구액 | 711,807,412원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인 3곳, 인수 0원
등기부에서는 2022.06.23 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소되어 있고, 2022.09.16 김민경 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 146,400,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.03.11 국민은행의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모람인터내셔널 | 2025.02.17 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 이에이치프로퍼티앤서비스 | 2025.02.18 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인블루어니언주식회사 | 2025.02.17 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 2025.05.22 배당요구 | 승계 없음 |
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 179,000,000원이고 현재 최저매각가는 87,710,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 61,396,999원, 4회 유찰 시에는 42,977,899원입니다.
다만 이 물건은 동일 용도·유사 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 감정요항표상 이용상태가 지식산업센터·창고로 구분되어 있어 실제 이용 형태와 해당 호실의 임대·거래 수준을 입찰 전에 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 146,400,000원 | 85,731,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,710,000원 가정 시 국민은행 근저당은 85,731,220원 배당되고 60,668,780원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 북동측 인근이며, 주상용 건물과 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 일련번호 가)는 지식산업센터, 나)·다)는 각각 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 2차선, 남서측 왕복 4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 남양주 다산진건 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,301,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 3곳의 실제 점유 범위 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 지하1층 씨디비1-004호의 실제 사용·점유 상태는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 실거래로 재검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정요항표에는 지식산업센터와 창고 이용이 함께 기재되어 있으므로 입찰 대상 호실의 실제 이용상태를 원본 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 농업회사법인블루어니언주식회사는 2025.05.22 배당요구가 확인되며, 나머지 임차인의 배당관계도 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 2022.09.16 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3곳은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 179,000,000원에서 2회 유찰돼 87,710,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 확정하면 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 실제 이용상태와 유사 호실의 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
