의정부지방법원 2025타경72363. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨에 있는 공부상 공장(지식산업센터) 물건입니다. 감정요항표에는 지하 1층 제비에프비1-0009호·제비에프비1-0010호·제비에프비1-0019호가 기재되어 있고, 출입문에는 “다산공유창고” 표식이 부착돼 공유창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
등기상 말소기준은 2022년 5월 19일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 799,200,000원이고 신청채권자의 청구액은 687,994,001원입니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외하면 농협은행에 110,128,944원이 배당될 것으로 계산돼 689,071,056원의 미배당이 발생하지만, 근저당은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 낙찰자가 인수하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72363 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 · 도로명주소 경기도 남양주시 다산지금로 202 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 공유창고 이용 |
| 감정요항표상 호실 | 지하 1층 제비에프비1-0009호·제비에프비1-0010호·제비에프비1-0019호 |
| 소유자 | 유경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 112,504,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 687,994,001원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당과 임차 관계 모두 인수 없음
2022년 5월 9일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022년 5월 19일 유경 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 9월 22일 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2건 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 프로넷 홍해준 | 2024.07.24 | 1,000,000원 | 50,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임서준 | 2025.04.29 | 5,000,000원 | 120,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차 관계의 전입일은 모두 말소기준일인 2022년 5월 19일보다 늦습니다. 따라서 낙찰자에게 보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차 관계는 2건입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 임차인 최우선변제 가능액도 예상배당표에는 반영되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 112,504,000원으로 감정가 328,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 112,504,000원입니다. 다만 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐, 실제 거래가격이나 임대수익 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 689,071,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 78,752,800원 | 76,935,250원 | 722,264,750원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,126,960원 | 53,734,675원 | 745,465,325원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 112,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,375,056원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 799,200,000원 | 110,128,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 농협은행 근저당 배당에 사용됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 근저당 미배당은 689,071,056원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 다산한강초등학교 남측 인근이며 주위에 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 출입문에 “다산공유창고” 표식이 부착돼 공유창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남측과 북측은 왕복 6차로, 동측은 왕복 10차로, 서측은 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 감정요항표에 기재된 지하 1층 호실과 등기부·매각물건명세서상 실제 매각 대상이 일치하는지 대조하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 제비에프비1-0010호와 제비에프비1-0019호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당과 매각 범위를 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 임서준 및 주식회사 프로넷 홍해준의 실제 사용 공간, 임대차계약, 공유창고 이용자와의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 두 임차 관계의 확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 공부상 공장과 현재 공유창고 이용이 건축물대장·관리규약·지식산업센터 입주 제한에 부합하는지 확인하세요.
- 관리비·운영비 확인. 지하 공유창고의 관리비 체납, 전기·소방·출입통제 비용과 실제 임대수익을 확인해 실질취득액을 다시 계산하세요.
- 가격 원본 대조. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고 동일 건물 공장·창고 거래와 임대사례를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유와 가격
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준인 농협은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 두 임차 관계도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 근저당 미배당액이 689,071,056원에 이르더라도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 전체 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 공부상 공장인 지식산업센터를 공유창고로 사용하고 있고, 세 차례 유찰된 뒤 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다. 이는 가격이 싸다는 확정적 증거가 아니라 현장 점유·운영수익·관리비·매각 대상 범위를 더 엄격하게 확인해야 한다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심입니다.
