의정부지방법원 2025타경72363. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하 1층의 제비에프비1-0009호·0010호·0019호로 평가된 집합건물입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 출입문에는 “다산공유창고” 표식이 부착되어 있어 현황상 공유창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 유경이며, 2022년 5월 19일 농협은행주식회사의 채권최고액 799,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 전입한 주식회사 프로넷 홍해준과 임서준은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 권리분석만 보면 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없지만, 점유 부분과 이용 형태가 모두 미상인 점유자 2명이 있어 명도와 실제 사용 현황은 별도 확인 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 후순위 점유 2건

2022년 5월 9일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 5월 19일 유경 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수번호 57868호로 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 9월 22일 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인 또는 점유 신고자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 점유자 모두 전입일이 2022년 5월 19일 말소기준권리보다 늦어 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 미상이고 점유 부분·사용 용도도 미상이라, 우선변제 가능성과 실제 명도 범위는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 할인율은 시세가 아니다

감정가 241,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 82,663,000원, 감정가의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액은 같지만, 공부상 공장인 지식산업센터를 공유창고로 이용 중인 물건이라는 점을 고려하면 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

유찰이 이어질수록 낙찰자가 지급하는 금액과 농협은행주식회사의 예상배당액은 낮아지고, 채권최고액 기준 미배당은 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차든 추가 유찰 회차든 예상 인수액은 모두 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,663,000원 가정)

채권최고액 기준 농협은행주식회사의 미배당은 718,424,934원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산한강초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 지하 1층 물건이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측과 북측은 왕복 6차로, 동측은 왕복 10차로, 서측은 왕복 3차로 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도 현황. 공부상 공장(지식산업센터)이지만 출입문에 “다산공유창고” 표식이 부착되어 공유창고로 이용 중인 것으로 보입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터 지하층이며 현황 이용도 공유창고입니다. 3회 유찰 이력까지 겹쳐 일반 주거용 물건보다 수요층과 매각 전략을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 감정평가에는 제비에프비1-0009호·0010호·0019호가 기재돼 있고, 근저당권 공동담보 문구에는 0009호와 0010호가 적시돼 있습니다. 각 호수별 등기와 실제 매각 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 주식회사 프로넷 홍해준과 임서준의 점유 부분과 사용 용도가 모두 미상입니다. 각 호실의 실제 점유자, 사용 구역, 출입·보관 물품 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 임대차계약서 유무를 대조해야 합니다.
• 공부상 용도와 현황 이용 대조. 공부상 공장과 공유창고 이용 상태가 실제로 어떻게 운영되고 있는지 확인하고, 낙찰 후 동일한 방식으로 사용할 수 있는지 점검해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐습니다. 낮은 비율 자체가 아니라 실제 이용성과 재매각 가능성을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 준주거지역·공공주택지구·과밀억제권역과 공장설립 관련 제한지역 표기가 있으므로 낙찰 후 예정 용도에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 각 호수별 매각 범위를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 합격, 용도·환금성은 보류”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 농협은행주식회사의 2022년 5월 19일 근저당권이고, 두 점유자의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 승계나 등기상 인수권리는 없으며 실질취득액은 최저가와 같은 82,663,000원입니다.

그러나 권리가 안전하다는 사실과 가격이 매력적이라는 판단은 별개입니다. 이 물건은 공부상 공장인 지식산업센터 지하층이고, 현황은 공유창고이며, 점유 부분이 확인되지 않은 점유자 2명이 있습니다. 여기에 3회 유찰까지 겹쳤습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 접근하기보다 매각 대상 호수, 실제 점유, 공유창고 이용 상태와 환금성을 확인하는 것이 우선입니다. 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 현장 검증 후입니다.