의정부지방법원 2025타경72363. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨에 있는 집합건물로, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며 현장 출입문에는 “다산공유창고” 표식이 부착돼 공유창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정평가 요항에는 10층 건물의 지하 1층 제비에프비1-0009호·0010호·0019호가 함께 기재돼 있습니다.

권리구조의 중심은 2022.05.19. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 799,200,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 경매개시결정과 말소기준일 뒤 전입한 점유자들의 임차권은 매각으로 소멸하므로 등기·임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 점유 부분과 이용관계가 모두 미상으로 기재돼 있어, 권리 인수와 별개로 현장 인도와 실제 사용 범위는 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

2022.05.09. 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.05.19. 유경 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권 설정 내용에는 제지하1층 제비에프비1-0009호와 제비에프비1-0019호가 공동담보로 기재돼 있습니다.

② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 모두 대항력 없음

실제 점유자는 2명입니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.05.19.보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금 합계 6,000,000원은 매수인 인수액으로 합산되지 않습니다. 다만 확정일자·배당요구·우선변제 여부는 미상이고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 할인율은 확인 불가

현재 최저매각가는 112,504,000원으로 감정가 328,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 절대가격이 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 동일 건물·유사 용도의 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 공장인 지식산업센터이고, 현황상 공유창고로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 할인율만 보지 말고 실제 임대수익, 창고 수요, 관리비, 접근·하역 여건, 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,504,000원 가정)

현재 최저가 기준 근저당권자 예상배당은 110,128,944원, 미배당은 689,071,056원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 주위에 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설·교육시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 각각 접합니다.
• 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 출입문에 “다산공유창고” 표식이 부착돼 공유창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역에 위치합니다.
• 공시지가. 4,597,000원/㎡이며 토지면적은 30,117.7㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교값이 없고 3회 유찰된 공유창고형 물건이므로, 가격대별 수요와 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 범위 확인. 감정평가 요항에 지하 1층 제비에프비1-0009호·0010호·0019호가 함께 기재돼 있으므로 매각목록과 각 호실 표시를 원본에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당 설정 내용에 제비에프비1-0009호·0019호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 매각 단위를 확인하세요.
• 점유 범위 확인. 임서준과 주식회사 프로넷 홍해준의 점유 부분·용도가 미상이므로 각 호실의 실제 사용 구역과 적치물을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금·월세는 확인됐지만 확정일자·배당요구·우선변제 여부가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 수익성 검증. 공유창고 운영수익, 공실 가능성, 관리비와 실제 사용 제한을 조사한 뒤 응찰가를 산정하세요.
• 가격 근거 확보. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터와 창고의 거래·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 현장에서 결정된다

이 사건은 말소기준인 농협은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 실제 점유자 2명도 모두 말소기준일 뒤 전입해 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 감정가 328,000,000원에서 3회 유찰돼 112,504,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 확인 가능한 실거래 시세가 없고, 공부상 공장인 지식산업센터가 공유창고로 이용되고 있으며 점유 부분도 미상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 사용 상태·수익성·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.