춘천지방법원 2025타경30012. 평창읍 향동리 217 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 동·식물관련시설로, 일련번호(2)는 퇴비사, 일련번호(3)는 축사입니다. 토지는 지목 전, 면적 3,382㎡, 생산관리지역이며 토지이용상황은 전축사로 조사됐습니다. 주택이나 아파트처럼 단순히 “할인율이 높다”만 보고 접근하기보다 농지취득자격, 도로 조건, 시설 활용성까지 함께 봐야 하는 유형입니다.
권리관계만 보면 말소기준권리 이후에 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 397,489,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 194,769,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 농축산 관련 시설·농지·맹지 조건이 결합돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30012 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 향동리 217 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(퇴비사·축사) |
| 토지 | 전 · 3,382㎡ · 생산관리지역 · 전축사 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 박재용 |
| 감정가 / 최저가 | 397,489,000원 / 194,769,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2016.01.21. 을구 1번 평창농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 185,000,000원입니다. 2024.12.10. 이 근저당권의 일부가 확정채권 일부 대위변제로 농업협동조합중앙회에 85,000,000원 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전으로, 별도의 후순위 말소기준권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
2019.04.03. 설정된 을구 2번 근저당권 66,000,000원과 2023년 이후 가압류들, 2025.01.13. 및 2025.11.26. 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세판단 근거는 부족
감정가는 397,489,000원, 현재 최저매각가는 194,769,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 136,338,300원(34.3%), 4회 유찰 시 95,436,810원(24.01%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 194,769,000원 | 883,543,482원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 136,338,300원 | 941,156,152원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 95,436,810원 | 981,466,769원 |
실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 농지와 축사·퇴비사 성격이 결합된 비주거용 자산이므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,526,766원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 평창농업협동조합 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 평창농업협동조합 | 66,000,000원 | 6,242,234원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 203,396,944원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 35,893,577원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 143,549,589원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 60,031,321원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 평창농업협동조합 | 80,539,658원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 128,240,706원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 112,102,600원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 평창농업협동조합 | 60,031,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 뒤 을구 1번 근저당권이 전액 배당되고, 을구 2번 근저당권은 6,242,234원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 총 채권액 1,074,785,716원 중 예상배당 191,242,234원, 미배당 883,543,482원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평창읍 향동리 소재 “삼거리교” 남서측 인근으로, 주변은 주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려할 때 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 일련번호(2)는 동·식물관련시설인 퇴비사, 일련번호(3)는 동·식물관련시설인 축사입니다.
- 구조. 퇴비사는 일반철골구조 강판지붕 단층, 축사는 일반철골구조 강판 및 폴리카보네이트지붕 단층이며 부대설비는 미미합니다.
- 토지. 지목 전, 면적 3,382㎡, 생산관리지역·공장설립승인지역이며 공시지가는 13,700원/㎡입니다.
- 도로. 목록1은 지적도상 맹지이나 현황 남서측으로 폭 3미터 내외 포장도로가 소재하고, 목록11은 지적도상 맹지입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함되나, 목록1 지상의 이동식화장실 1동과 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·11 각 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전 읍·면사무소에 신청 가능 여부와 발급 절차를 확인하세요.
- 맹지·진입로. 목록1은 지적도상 맹지이나 현황 도로가 있고, 목록11은 지적도상 맹지입니다. 실제 통행권과 차량 진입 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 매각 제외물. 이동식화장실 1동과 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 소유·철거·사용관계를 구분해 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·시설의 실제 이용가치와 현지 거래 수준을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급요건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 농취증·접근성·활용성이 핵심
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.21. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 경매와 성격이 다릅니다. 목록1·11 농지취득자격증명 제출 의무, 지적도상 맹지, 축사·퇴비사라는 시설 용도, 임대관계 미상, 두 차례 유찰이라는 조건을 함께 봐야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 194,769,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 이 사건은 등기상 인수는 0원인 대신, 농취증 발급 가능성과 현장 접근성·점유관계·농축산시설의 실제 활용가치를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
