춘천지방법원 2025타경30012. 평창읍 향동리 238 일대의 동·식물관련시설과 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가상 건물은 퇴비사와 축사로 이용되고 있고, 토지는 생산관리지역의 전축사 용도입니다. 권리관계의 출발점은 2014.12.03. 설정된 평창농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정된 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 일반 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 축사·퇴비사와 농지 등이 결합된 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 이용 가능성·농지취득자격증명·현장 상태 확인의 비중이 큰 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30012 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 향동리 238 |
| 등기 부동산 | 강원특별자치도 평창군 평창읍 향동리 238, 475-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 동·식물관련시설(퇴비사·축사) |
| 토지 | 3,927㎡ · 지목 전 · 전축사 · 생산관리지역 |
| 소유자 | 박재용 |
| 감정가 / 최저가 | 253,997,000원 / 124,459,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.12.03. 접수된 을구 1번 평창농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 2019년 추가 근저당 66,000,000원과 2023~2024년에 설정된 가압류들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 2023.02.08. 설정됐던 농협은행 주식회사 38,035,155원 가압류와 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 215,532,554원 가압류는 2023.03.08. 이미 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%, 그러나 시세 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 124,459,000원으로 감정가 253,997,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 87,121,300원, 4회 유찰 시 60,984,909원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 124,459,000원 | 121,916,574원 | 839,869,142원 |
| 3회 유찰 시 | 87,121,300원 | 85,153,117원 | 876,632,599원 |
| 4회 유찰 시 | 60,984,909원 | 59,487,181원 | 902,298,535원 |
다만 이 사건은 동일 상품의 최근 실거래 가격을 기준으로 현재 최저가를 검증할 수 있는 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 축사·퇴비사와 농지가 결합된 특수용도 물건은 실제 이용가치와 매수층이 일반 주거용과 다르므로 현장 상태와 활용 가능성을 가격 판단의 중심에 두는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,542,426원 |
| 1. 근저당 · 평창농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 평창농업협동조합 | 66,000,000원 | 49,916,574원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 203,396,944원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 35,893,577원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 143,549,589원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 60,031,321원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 평창농업협동조합 | 80,539,658원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 평창영월정선축산업협동조합 | 128,240,706원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 112,102,600원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 평창농업협동조합 | 60,031,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,542,426원과 선순위 근저당 72,000,000원이 우선 배당되고, 두 번째 근저당에는 49,916,574원이 배당됩니다. 이후 가압류는 예상배당 0원이며, 전체 채권 미배당액은 839,869,142원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 특수조건 — 농취증과 일괄매각을 먼저 본다
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 목록 8·13 현황. 전축사이며 일부 현황 도로입니다.
- 매각 제외. 목록 8 지상의 제시외 이동식화장실 1동과 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 도로 접면. 목록 8·13은 서측 폭 3미터 내외 콘크리트 포장도로, 동측 폭 2미터 내외 도로, 남측 다리를 통해 폭 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 소하천 제한. 목록 8·13 일부가 소하천구역 및 소하천예정에 저촉되며, 감정평가액은 이 제한 정도를 감안한 가격입니다.
- 제시외 건물. 제시외 14-1, 14-2 건물은 일반건축물대장에 등재되어 있습니다.
- 목록 8 지상권. 평창농업협동조합이 2025.12.04. 2010.06.30. 제11635호 지상권설정등기에 대해 매각으로 인한 소유권이전등기촉탁 시 말소동의서를 제출했습니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평창읍 향동리 소재 삼거리교 남서측 인근이며, 주변은 주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2는 동·식물관련시설인 퇴비사, 일련번호 3은 축사로 이용됩니다.
- 건물 구조. 퇴비사는 일반철골구조 강판지붕 단층, 축사는 일반철골구조 강판 및 폴리카보네이트지붕 단층입니다.
- 설비. 퇴비사와 축사 모두 부대설비는 미미합니다.
- 토지 특성. 생산관리지역·공장설립승인지역, 공시지가 14,600원/㎡이며 지형은 완경사·부정형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 8·13은 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 전에 발급 가능 여부와 필요 서류를 해당 읍·면사무소에 확인해야 합니다.
- ‘감정가 49%’만 보고 입찰하지 않기. 동일 상품의 최근 실거래와 비교되지 않은 상태이므로 124,459,000원이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물 포함 일괄매각이지만 이동식화장실 1동과 비닐하우스 1동은 제외되므로 현장에서 경계를 대조해야 합니다.
- 소하천 저촉. 목록 8·13 일부가 소하천구역·소하천예정에 저촉되므로 실제 활용계획과 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 특수용도 환금성. 축사·퇴비사 및 농지가 결합된 물건은 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있으므로 향후 처분 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지취득자격증명 관련 행정기관 안내를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘자격·용도·현장’이 더 중요한 사건
이 사건은 등기상 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2014년 평창농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 8·13 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 몰수, 축사·퇴비사라는 특수용도, 일부 소하천 저촉, 일괄매각과 매각 제외 시설의 구분을 모두 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실거래 시세로 검증되지 않은 만큼 가격이 싸다는 결론부터 내리는 것은 금물입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 입찰자격과 활용 가능성을 현장에서 확인해야 가치가 결정되는 물건입니다.
