81,200,000원
제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2의 7층707호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 현재 이용상태는 호텔입니다. 소유자는 김희숙이며, 2015.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 286,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 “등기상 인수액이 없다”는 사실만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고, 현장조사에서는 관계인의 비협조로 내부구조와 위치를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장상 건축물현황도면을 기준으로 확인했습니다. 특히 호텔로 이용되는 집합건물인 만큼 입찰 전 실제 점유·운영관계와 내부 현황을 원본 서류 및 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 7층707호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 호텔 |
| 소유자 | 김희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 244,095,677원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
권리의 기준점은 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025.07.23 기입된 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만으로 판단 금지
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 81,200,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준이며, 추가 유찰 시 시나리오는 2회 유찰 56,840,000원, 3회 유찰 39,788,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 207,461,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 231,383,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 248,128,184원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 현재 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 본건은 감정평가상 호텔로 이용 중이고 주변에도 숙박시설·중소규모 점포 등이 혼재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 부족하며, 실제 거래 가능성과 운영·점유 구조를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 79,338,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 207,461,600원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 부근에는 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층707호이며, 감정평가상 호텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2015.08.24입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 숙박시설 부지이며, 토지면적은 1,264.0㎡, 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 공공공지 저촉 및 대로3류 접합 등의 조건이 확인됩니다.
- 현장표시. 공부상 별도의 건물명칭은 기재돼 있지 않으나 현장표시는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’입니다.
- 시설. 기본위생·급배수·보일러 난방·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 관계인 비협조로 내부구조 및 위치가 건축물현황도면을 기준으로 확인됐습니다. 실제 호실 내부와 도면 일치 여부를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 호텔 이용 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 호텔 이용입니다. 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성 전제로 접근하지 않는 것이 좋습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 본건 외 8층805호·9층923호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 81,200,000원은 감정가의 70% 회차이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 매매·임대 또는 운영 여건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가 116,000,000원의 70% 회차까지 내려왔습니다.
하지만 물건 자체는 감정평가상 호텔 이용 근린시설입니다. 임대관계가 미상이고 내부조사도 관계인 비협조로 도면에 의존했습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 유찰됐는가”보다 실제 점유·운영관계, 내부 현황, 그리고 호텔형 집합건물의 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리상 인수는 0원, 물건 확인은 보수적으로. 현재 데이터만으로는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
