제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2의 7층707호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 호텔입니다. 공부상 별도의 건물명칭은 기재되어 있지 않으나 현장에는 ‘이스턴호텔 제주’로 표시돼 있습니다. 등기상 소유자는 김희숙이며, 2015.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 286,800,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.07.23 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 본건은 일반 주거용이 아니라 호텔로 이용 중인 근린시설이고, 내부 현황과 임대관계가 충분히 확인되지 않았다는 점이 가격보다 앞서 검토돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 7층707호 · 도로명주소 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔로 이용중 |
| 소유자 | 김희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 244,095,677원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 배당상 인수 0원
등기상 핵심은 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.07.23 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가를 전제로 한 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수 0원과 실제 점유·명도 확인은 구분해서 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 56,840,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 39,788,000원, 4회 유찰 시 27,851,600원으로 제시되어 있습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 할인율만으로 시세 대비 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 231,383,120원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 248,128,184원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 259,849,729원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금이 줄고 근저당권 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당은 배당표상 채권자의 미회수분이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 1,423,120원을 제외한 55,416,880원이 농협은행주식회사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 231,383,120원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변에 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 10층 건물 내 7층707호로, 감정평가상 호텔로 이용 중입니다. 기본위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공공지 저촉, 대로3류 접합, 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 사다리형 완경사지입니다. 공시지가는 1,236,000원/㎡, 토지면적은 1,264.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 별도의 건물명칭은 없으나 현장표시는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 관계인 비협조로 내부구조와 위치를 직접 확인하지 못하고 건축물현황도면에 의존했습니다. 실제 호실 위치·내부상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 등기상 인수액 0원과 별개로 명도 절차를 검토해야 합니다.
- 호텔 운영 형태. 공부상 명칭과 현장표시가 다르고 감정평가상 호텔로 이용 중이므로, 현재 영업·관리·운영 형태와 매각 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수분과 매수인 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “물건 확인”이 먼저
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2015.09.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 물건 자체입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 56,840,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 시세 할인 여부를 검증할 수 없고, 호텔 이용 근린시설이라는 특성과 임대관계 미상·내부 직접확인 불가가 동시에 남아 있습니다. 따라서 “감정가의 49%”보다 “실제 점유·내부·운영을 확인할 수 있는가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
