제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2의 8층 805호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황에서는 호텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 김희숙이며, 2015.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 286,800,000원이고, 이후 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 낙찰자가 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에서 권리관계만 보고 판단하기에는 확인할 현황이 남습니다. 매각물건명세서에는 공부상 별도 건물명칭이 없으나 현장표시는 ‘이스턴호텔 제주’라고 되어 있고, 현장조사 당시 관계인 비협조로 내부구조와 위치 확인을 집합건축물대장상 건축물현황도면에 의존했다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 실제 점유·운영 형태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 8층805호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 · 사용승인일 2015.08.24 |
| 소유자 | 김희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 244,095,677원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급 | 2026.08.14 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 286,800,000원이고 채무자는 김희숙입니다. 이 근저당에는 같은 서호동 1522-2의 7층707호와 9층923호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2025.07.23 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 81,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 호텔인 집합건물은 실제 운영 상태와 개별 호의 거래 가능성을 함께 확인해야 가격 수준을 판단할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 81,200,000원 | 79,338,400원 | 207,461,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 231,383,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 248,128,184원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 농협은행 근저당의 미배당액은 207,461,600원에서 231,383,120원, 248,128,184원으로 커집니다. 다만 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 미배당 규모가 크다는 사실을 곧바로 낙찰자의 추가 인수금으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,861,600원 |
| 1. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 79,338,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,200,000원 가정 시 근저당권에 79,338,400원이 배당되고 207,461,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현재 이용상태는 호텔입니다. 토지도 숙박시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공공공지 저촉, 대로3류 접합, 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 1,264.0㎡, 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건으로 기본위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부구조·위치 확인. 현장조사 당시 관계인 비협조로 집합건축물대장상 건축물현황도면을 기준으로 확인했습니다. 입찰 전 실제 805호의 위치와 내부 상태를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 호텔 운영 형태를 확인해야 합니다.
- 건물명 확인. 공부상 별도의 건물명칭은 없으나 현장표시는 ‘이스턴호텔 제주’입니다. 공부와 현장의 표시 차이를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 7층707호와 9층923호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라도 실거래 시세 자료가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 다음에 볼 것은 현황이다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2015.09.25 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 여기서 곧바로 안전한 저가 매물이라는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 사건상 용도는 근린시설, 실제 이용은 호텔이고 임대관계는 미상입니다. 현장조사에서는 관계인 비협조로 내부 확인도 제한됐습니다. 여기에 실거래 비교자료까지 없으므로 현재 최저가 81,200,000원이 시장 대비 싸다는 근거도 확인되지 않았습니다. 권리는 단순하지만, 현황과 가격은 확인이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 인수금보다 실제 점유·운영 상태와 거래가치 검증입니다.
