제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2의 8층 805호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 호텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김희숙이며, 2015.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 286,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정도 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 물건 자체의 판단이 단순하다는 것은 별개입니다. 최저매각가는 2회 유찰을 거쳐 56,840,000원으로 내려왔지만, 동일 물건의 실거래 비교자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 더구나 현장표시는 이스턴호텔 제주이고 호텔로 이용 중이며, 현장조사 때 관계인 비협조로 내부구조 및 위치를 집합건축물대장상 건축물현황도면에 의거해 확인했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 8층805호 · 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔로 이용중 |
| 소유자 | 김희숙 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 244,095,677원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2015.08.24 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2015.09.25 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 286,800,000원이고 공동담보로 같은 건물의 7층707호와 9층923호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.07.23 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시나리오에서는 근저당권의 상당액이 미배당으로 남지만, 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며, 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 116,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,840,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 39,788,000원, 4회 유찰 시 27,851,600원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 시장가격을 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 농협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56,840,000원 | 55,416,880원 | 231,383,120원 |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 38,671,816원 | 248,128,184원 |
| 4회 유찰 시 | 27,851,600원 | 26,950,271원 | 259,849,729원 |
유찰이 진행될수록 근저당 미배당은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득금액은 권리 인수 기준으로 최저매각가와 같은 56,840,000원입니다. 다만 실거래가 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금은 집행비용과 농협은행주식회사 근저당권 배당으로 전액 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 231,383,120원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정평가상 호텔로 이용중입니다. 공부상 별도 건물명칭은 기재되어 있지 않으나 현장표시는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’입니다.
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 완경사이며 숙박시설 부지로 이용 중이고, 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공공공지 저촉, 대로3류 접합, 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,236,000원/㎡이며 토지면적은 1,264.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이고 사용승인일은 2015.08.24입니다. 기본위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 관계인 비협조로 내부구조와 위치를 집합건축물대장상 건축물현황도면에 의거 확인한 물건입니다. 입찰 전 실제 호실 위치·내부 상태를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 점유·임대관계. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 호텔 이용. 사건상 근린시설이고 실제 호텔로 이용 중이므로 일반 주거용 부동산과 다른 운영·관리·환금 구조를 고려해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%라는 비율만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다. 입찰 전 유사 호텔·숙박시설 거래와 수익구조를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행주식회사 근저당권은 7층707호와 9층923호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 56,840,000원으로 감정가 116,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 가격과 실물 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단할 수 없고, 물건은 호텔로 이용 중인 근린시설입니다. 여기에 관계인 비협조로 내부구조·위치를 현황도면에 의거 확인했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 현장·점유·가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
