제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2의 9층 923호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 호텔로 이용중입니다. 등기부상 소유자는 김희숙이며, 2015.09.25 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 286,800,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
갑구에는 2022.04.27 제주특별자치도의 압류가 있었지만 2023.07.20 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 권리 흐름만 놓고 보면 복잡한 후순위 권리가 겹쳐 있는 구조는 아닙니다. 다만 근저당은 같은 건물의 7층 707호와 8층 805호도 공동담보로 기재돼 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 권리 말소 여부와 실제 점유·운영관계는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 9층 923호 · 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 호텔로 이용중 |
| 소유자 | 김희숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 244,095,677원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2015.09.25 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022.04.27 제주특별자치도 압류는 2023.07.20 이미 해제돼 말소됐고, 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 134,000,000원이고 현재 최저매각가는 93,800,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 2회 유찰 회차는 65,659,999원(49%), 3회 유찰 회차는 45,961,999원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 195,088,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 222,721,881원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 242,065,317원 |
현재 회차에서도 농협은행 근저당의 채권최고액 기준 미배당액은 195,088,400원이며, 신청채권 청구액 244,095,677원도 현재 예상배당 91,711,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 하지만 이 미배당액은 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 93,800,000원 가정 시 집행비용 2,088,400원, 농협은행주식회사 예상배당 91,711,600원, 소유자 잔여 0원입니다. 근저당 미배당액은 195,088,400원이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 서호동 소재 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포·농경지가 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 호텔로 이용중이며, 공부상 별도의 건물명칭은 없지만 현장표시는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2015.08.24입니다. 외벽은 제주석타일 및 알루미늄 복합판넬 마감, 창호는 알루미늄 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·소화전·화재탐지·승강기설비 등이 돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,264.0㎡, 지목 대, 상업용이며 사다리형 완경사지입니다. 공시지가는 1,236,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공공지·대로3류·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 객실 내부 확인. 현장조사 시 관계인 비협조로 내부구조 및 위치를 건축물현황도면에 의거 확인했습니다. 입찰 전 실제 923호의 위치·내부상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 객실의 실제 점유자와 운영형태를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 호텔 운영상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 호텔로 이용중입니다. 일반 주거용 물건과 다른 운영·이용 상태를 기준으로 접근해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 같은 건물 7층 707호와 8층 805호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 근저당 예상배당은 91,711,600원, 미배당은 195,088,400원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장 확인이 먼저”
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2015.09.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 앞선 제주특별자치도 압류도 이미 해제됐습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기만으로 끝나지 않습니다. 감정상 호텔로 이용중이고, 임대관계가 미상이며 현장조사에서도 관계인 비협조로 내부구조·위치를 도면에 의거 확인했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰된 93,800,000원입니다. 권리 구조는 단순하지만, 객실의 실제 상태·점유·운영관계를 확인하기 전에는 할인율만으로 판단하기 어려운 물건입니다.
