65,660,000원
제주지방법원 2025타경1539. 서귀포시 서호동 1522-2, 9층 923호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 호텔로 이용중입니다. 공부상 별도 건물명칭은 기재되어 있지 않지만 현장에는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’로 표시돼 있습니다. 소유자는 김희숙 씨로, 2015.09.25 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 286,800,000원이고, 이번 경매의 청구금액은 244,095,677원입니다.
권리 순서만 보면 핵심은 단순합니다. 2015.09.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 2025.07.23 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.04.27 제주특별자치도가 설정했던 압류도 2023.07.20 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1539 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 9층 923호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 호텔로 이용중 · 현장표시 ‘이스턴호텔 제주’ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 내 9층 923호 · 사용승인일 2015.08.24 |
| 소유자 | 김희숙 · 2015.09.25 소유권이전 (매매원인 2014.07.16) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 244,095,677원 |
| 말소기준 | 2015.09.25 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 286,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수 시뮬레이션은 0원
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 등기부상 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 제주특별자치도 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 확인 — ‘확인된 임차인 없음’과 ‘임대관계 미상’은 구분해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 또한 현장조사 당시 관계인 비협조로 내부구조와 위치를 직접 충분히 확인하지 못해 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면에 의거 확인했다고 명시돼 있습니다.
③ 가격 흐름 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서의 실질취득액도 65,660,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 222,721,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 242,065,316원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 255,605,722원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 45,962,000원, 32,173,399원으로 내려가고 채권자 미배당액은 그만큼 커집니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액이 아니라는 것입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있어 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 286,800,000원 | 64,078,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 농협은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 222,721,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새서귀초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모 점포·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 호텔로 이용중입니다. 토지도 숙박시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공공지 저촉·대로3류 접합·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,264.0㎡, 공시지가 1,236,000원/㎡, 완경사의 사다리형 토지입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 공부상 별도 건물명칭은 없지만 현장표시는 ‘EASTERN HOTEL JEJU’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 객실 점유와 운영주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 관계인 비협조로 내부구조와 위치가 건축물현황도면에 의거 확인된 만큼, 923호의 실제 내부 상태와 표시 일치 여부를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 707호·805호와 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 물건의 경매·배당 진행과 함께 확인해야 합니다.
- 유찰률만 보고 응찰하지 않기. 현재 최저가 65,660,000원은 감정가의 49%이지만 이미 2회 유찰된 호텔 이용 물건입니다. 할인율과 상품성은 별개로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.09.25 농협은행 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 단순한 권리 인수 여부보다 호텔 이용중인 근린시설이라는 상품성에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 관계인 비협조로 내부 확인도 도면에 의존한 부분이 있으며, 농협 근저당은 다른 두 호실과 공동담보입니다. 따라서 “49%니까 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 무엇을 실제로 인도받는가”를 확인하는 물건으로 접근하는 편이 데이터와 맞습니다. 권리는 통과할 수 있어도, 가격과 환금성은 현장 확인 뒤 판단해야 합니다.
