의정부지방법원 2024타경84652. 고양시 일산동구 장항동 569-38 일원의 근린시설 + 토지 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김춘옥이고, 2021.12.31 소유권을 이전받았습니다. 이후 2022.01.03 일산농업협동조합이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2023.11.22 이현구의 근저당권 800,000,000원, 2025년의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 실제 점유자로 김경중과 재활용협동조합(대표자 김용성)이 확인됩니다. 김경중은 2022.12.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 재활용협동조합은 2019.04.04 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-38 |
| 등기상 부동산 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-38, 569-39 · 도로명주소 경기도 고양시 일산동구 장대길 75-48 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 김춘옥 · 단독소유 |
| 토지 자료 | 장항동 569-38 · 잡종지 · 453.0㎡ · 공업기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,627,083,100원 / 1,138,958,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
말소기준은 을구 9번 일산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 이후 설정된 이현구 근저당권 800,000,000원, 대전대덕새마을금고 가압류 800,000,000원, 조남철 가압류 215,731,870원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.14에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경중 | 2022.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 재활용협동조합(대표자 김용성) · 6.5㎡ | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김경중은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 재활용협동조합은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 두 항목을 중복신고로 제외할 사정은 없고, 실제 임차인·점유자는 2명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,138,958,000원으로 감정가 1,627,083,100원의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 797,270,600원, 3회 유찰 시 시나리오는 558,089,420원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,138,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,789,580원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,125,168,420원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 이현구 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 800,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 조남철 | 215,731,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,375,731,870원 중 예상배당 1,125,168,420원, 미배당 2,250,563,450원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,138,958,000원 | 1,125,168,420원 | 2,250,563,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 797,270,600원 | 786,897,894원 | 2,588,833,976원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 558,089,420원 | 550,108,526원 | 2,825,623,344원 | 0원 |
유찰될수록 낙찰가와 채권자 배당액은 낮아지고 미배당 채권은 커집니다. 그러나 재활용협동조합의 보증금이 미상이라는 사실은 유찰과 무관하게 남습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 잠재 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설 + 토지이며, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 주위환경. 장항1동 행정복지센터 남서측 인근으로 공장·창고·각종 근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 장항동 569-38 자료상 453.0㎡, 잡종지, 공업기타, 평지, 부정형, 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,176,000원/㎡입니다.
- 건물. 감정 자료에는 철골조 또는 일반철골구조의 근린생활시설이 기재되어 있고 기본적인 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2019.04.04 전입 점유자 확인. 재활용협동조합(대표자 김용성)의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 재산정. 보증금이 확인될 경우 배당 가능액과 미배당 인수액을 다시 계산한 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득가를 판단해야 합니다.
- 김경중 점유 확인. 2022.12.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 미상인 만큼 명도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 장항동 569-38, 569-39 및 제시외 건물 포함 범위를 현황·등기·감정 자료와 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 근린시설·토지의 실제 거래 및 임대수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸형이지만 인수 0원 확정형은 아니다”
이 사건은 등기 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2022.01.03 일산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 이현구 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 2019.04.04 전입한 재활용협동조합의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,138,958,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 “한 번 유찰돼 싸다”는 결론도 금물입니다. 등기권리 정리는 양호하지만, 잠재 임차인 인수액과 가격 적정성은 아직 열려 있습니다. 입찰 전 핵심은 재활용협동조합의 실제 임대차조건을 확인해 실질취득가를 다시 계산하는 것입니다.
