의정부지방법원 2024타경84652. 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가는 16억 원을 넘지만 세 번의 유찰을 거치면서 현재 최저매각가는 558,090,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 상당합니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 아파트처럼 감정가와 최저가의 차이만으로 투자 가치를 판단할 수 있는 구조가 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 1월 3일 설정된 일산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 해당 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 현황조사에서는 말소기준보다 이른 시점에 신고된 점유자가 등장합니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 점유자의 보증금 인수 가능성이 사라진다는 사실은 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-38 도로명주소: 경기도 고양시 일산동구 장대길 75-48 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 김춘옥 (2021.12.31 소유권이전, 2021.10.13 매매) |
| 감정가 | 1,627,083,100원 |
| 최저매각가 | 558,090,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 (기각결정 관련 절차 확인 필요) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이현구 / 600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.03 을구 9번 근저당권 · 일산농업협동조합 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.07.14 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 점유 조사 | 김경중 · 재활용협동조합(대표자 김용성) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 참고사항 | 장항동 569-38 · 잡종지 · 453.0㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 이용 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 선순위 점유가 남는다
현재 등기상 말소기준은 을구 9번 일산농업협동조합 근저당권입니다. 이현구의 후순위 근저당권(채권최고액 800,000,000원), 대전대덕새마을금고 가압류(800,000,000원), 조남철 가압류(215,731,870원), 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 신경호의 100,000,000원 가압류는 2022년 10월 이미 말소되었습니다.
다만 말소기준 근저당 자체가 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전되어, 현재 근저당권자와 배당금 수령 주체는 관련 이전등기를 반영해 확인해야 합니다. 근저당권 이전은 기존 근저당의 승계이지 새로운 말소기준권리의 설정을 의미하지 않습니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이 핵심
현황조사상 점유 관련 주체는 2건입니다. 김경중은 말소기준 이후인 2022년 12월 21일 신고되어 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 반면 재활용협동조합은 말소기준 이전 신고 사실이 있으므로 별도 검토가 필요합니다. 두 점유자의 임대차계약 존재와 실제 보증금은 아직 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 신고일 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 재활용협동조합 대표자 김용성 |
2019.04.04 6.5㎡ |
미상 | 가능·미상 말소기준 이전 신고 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
인수 가능성 금액 산정 불가 |
| 김경중 | 2022.12.21 점유부분 미상 |
미상 | 선순위 아님 말소기준 이후 신고 |
미상 확정일자·배당요구 미확인 |
계약 확인 후순위 신고 기준 |
특히 재활용협동조합은 단체 명의로 조사되어 있어 신고의 법적 성격, 실제 점유 개시, 사업자등록 및 임대차계약의 주체, 해당 공간의 사용 형태와 대항력 성립 요건을 함께 확인해야 합니다. 신고일이 빠르다는 사실 하나만으로 최종적인 대항력 유무가 결정되는 것은 아닙니다.
③ 유찰 현황 — 감정가 34%는 시세 34%가 아니다
감정가 1,627,083,100원에서 현재 최저매각가 558,090,000원까지 내려왔습니다. 3회 유찰로 가격이 크게 조정된 것은 사실이지만, 감정가는 시장에서 실제 매수자가 지급하는 가격과 반드시 일치하지 않습니다. 특히 근린생활시설과 토지는 접근도로, 임대수익, 건축물 상태, 활용 가능성, 점유관계 등에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 평가 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 558,090,000원 | 34.3% | 2,825,622,770원 | 인수 확인 필수 |
| 4회 유찰 시 | 390,663,000원 | 24.01% | 2,991,338,152원 | 가격 하락에도 인수위험 존속 |
| 5회 유찰 시 | 273,464,100원 | 16.81% | 3,106,896,267원 | 실질취득 총액 재산정 필요 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아질 수 있지만, 선순위 점유에 따른 보증금 인수 가능성이 존재하는 한 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 또한 동일 지역·유사 용도 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 558,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,980,900원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 일산농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
1,560,000,000원 | 550,109,100원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 이현구 | 800,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 조남철 | 215,731,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,375,731,870원 | 550,109,100원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,825,622,770원 |
위 배당액은 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 선순위 점유자의 실제 임차관계·보증금·배당요구 및 최우선변제, 당해세 등은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기에 따른 실제 배당 수령 주체도 확인이 필요합니다. 표의 매수인 인수 추정 0원은 선순위 임차보증금 인수가 없다는 확정 판단이 아닙니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 550,109,100원이 선순위 근저당권에 배정되고 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 사건 신청채권자인 이현구도 청구액 600,000,000원에 대해 예상배당 0원입니다. 이 예상배당은 미확인 임차인의 권리가 실제로 인정되는 경우 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장항동 소재 장항1동 행정복지센터 남서측 인근 지역으로, 공장·창고·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다. 주거전용지역과는 다른 수요 구조를 갖는 입지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 감정평가상 관련 건물은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 철골조·일반철골구조, 판넬 마감 등이 기재되어 있습니다. 일부 건물은 2층, 일부는 1층 구조로 조사되어 매각 대상별 구분이 필요합니다.
- 기본 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 장항동 569-38은 잡종지 453.0㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다. 공시지가 참고금액은 1,176,000원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)과 과밀억제권역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 허가 요건도 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건이며 3회 유찰되었습니다. 부동산의 특수성, 점유관계, 건물 상태와 활용 가능한 매수층을 고려하면 최저가가 낮아도 단기간 재매각이 쉽다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 절차상 중요 확인사항 — 기각결정 송달 이력
이 사건에는 매각기일 외에도 확인해야 할 절차상 기록이 있습니다. 2026년 9월 기각결정 정본이 채권자와 채무자 겸 소유자에게 발송된 이력이 확인됩니다.
| 발송일 | 대상 | 내용 | 송달 결과 |
|---|---|---|---|
| 2026.09.01 | 채무자 겸 소유자 김OO | 기각결정 정본 발송 | 2026.09.09 폐문부재 |
| 2026.09.01 | 채권자 이OO | 기각결정 정본 발송 | 2026.09.02 도달 |
| 2026.09.10 | 채무자 겸 소유자 김OO | 기각결정 정본 발송 | 2026.09.11 송달간주 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자의 계약 확인. 재활용협동조합의 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 사업자등록·신고의 법적 성격, 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수 보증금 확인. 유효한 대항력이 있다면 배당 후 남을 수 있는 보증금을 계산하고, 낙찰가에 이를 합산해 실질취득 총액을 산정해야 합니다.
- 김경중 점유 확인. 2022.12.21 신고자에 대해서도 실제 임차계약 존재 여부와 점유 공간, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각목록 대조. 장항동 569-38·569-39·569-40의 관계와 각 건물·토지의 매각 포함 여부, 제시외 건물의 범위 및 소유관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현황과 배당 수령 주체를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 법원 절차 확인. 2026년 9월 기각결정의 대상 및 효력, 2026.10.27 매각기일의 진행 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 활용·규제 검토. 성장관리계획구역의 건축·용도 제한, 토지거래허가 요건, 도로접면과 실제 차량 진입 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 실사. 철골 및 판넬 구조의 노후도, 누수, 설비, 제시외 건축물과 현황의 일치 여부, 위반건축물 여부를 점검해야 합니다.
- 실거래·수익성 검증. 주변 유사 근린시설과 토지의 거래사례, 임대수익 및 공실 가능성을 확인한 뒤 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 취득·명도 비용 확보. 취득세, 등기비용, 점유자 명도 및 건물 정비비용을 검토하고, 보증금 인수 가능성이 정리되기 전에는 입찰 상한을 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 인수금액
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 1,627,083,100원짜리 근린시설·토지가 세 차례 유찰 끝에 558,090,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸하는 점도 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 핵심은 재활용협동조합의 선순위 점유 가능성과 미확인 보증금입니다. 2019년 신고 사실이 확인되고, 그 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 임대차의 법적 성격을 모르는 상황에서 매수인 인수액을 0원으로 단정하거나 실질취득비용을 최저가와 동일시해서는 안 됩니다.
또한 이 물건은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건으로, 실제 매각 필지와 건축물 범위에 대한 대조가 필요합니다. 3회 유찰은 환금성과 가격 적정성을 재검토해야 할 신호이며, 기각결정 송달 이력은 매각절차가 유효하게 진행되는지 확인해야 하는 별도 문제입니다.
최종 판단은 보수적입니다. 등기상 말소 구조는 파악되지만 선순위 점유자의 권리, 실질취득 총액, 매각 대상의 정확한 범위, 절차 진행 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 가격만 보고 접근하기보다 핵심 권리와 절차를 확인할 때까지 입찰을 보류하는 것이 타당합니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제로 무엇을, 어떤 권리 부담과 함께 취득하는가가 더 중요한 경매입니다.
