의정부지방법원 2024타경84652. 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-40 소재 근린시설과 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 감정가는 1,043,143,120원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 730,200,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.01.03. 일산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 이후 이현구 근저당·경매개시결정·대전대덕새마을금고 가압류·조남철 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 더 중요한 변수가 있습니다. 말소기준보다 앞선 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-40 · 경기도 고양시 일산동구 장대길 75-42 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용중 |
| 토지 | 274.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김춘옥 · 2021.10.13. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,143,120원 / 730,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인은 별도
2015.04.16. 농협은행주식회사의 근저당은 2020.01.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.01.03. 일산농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 이 권리는 2025.05.29. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 이현구의 800,000,000원 근저당과 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인수 위험의 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 재활용협동조합(대표자 김용성) | 6.5㎡ | 2019.04.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김경중 | 확인 필요 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
김경중은 2022.12.21. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 재활용협동조합은 말소기준보다 앞선 전입이라 성격이 다릅니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 배당표상의 ‘매수인 인수 0원’이라는 단순 추정치를 그대로 투자판단에 쓰면 안 됩니다. 실제 인수액은 매각물건명세서의 보증금·배당요구·확정일자와 점유관계를 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,702,000원 |
| 2. 근저당 · 일산농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 720,498,000원 |
| 3. 근저당 · 이현구 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 800,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조남철 | 215,731,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 채권 총액은 3,375,731,870원, 예상 배당은 720,498,000원, 미배당액은 2,655,233,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 철골조·일반철골구조 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 장항1동 행정복지센터 남서측 인근으로 공장·창고·각종 근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 장항동 569-40은 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)이며 토지면적 274.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,360,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 점유·사용 범위와 매각대상 포함 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재활용협동조합 보증금 확인. 2019.04.04. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 외에 추가 인수가 생기므로 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 김경중 점유관계 확인. 2022.12.21. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 구체적인 점유관계가 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되는 조건이므로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.01.03. 설정된 일산농업협동조합 근저당은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 토지거래계약 허가구역 등 이용규제를 실제 취득 목적과 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “얼마를 인수하나”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,043,143,120원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 730,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 구간이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.04.04. 전입한 대항력 있는 재활용협동조합의 보증금이 미상이라는 점입니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류가 소멸한다고 해도, 이 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인에게 남을 수 있습니다.
따라서 현재 자료만으로는 “730,200,000원에 취득한다”고 단정할 수 없습니다. 먼저 매각물건명세서에서 임대차 금액과 배당요구 여부를 확인하고, 그 결과를 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 여기에 근린생활시설·토지 일괄매각, 제시외 건물, 토지이용규제까지 함께 확인해야 합니다. 가격은 내려왔지만, 권리는 아직 확인이 끝나지 않은 물건입니다.
