의정부지방법원 2024타경84652. 고양시 일산동구 장항동의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 관련 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 매각 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 등기상 핵심 기준은 2022.01.03 설정된 일산농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 이현구 근저당, 두 건의 경매개시결정과 대전대덕새마을금고·조남철 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유관계입니다. 재활용협동조합의 신고일은 2019.04.04로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 매각물건명세서와 점유·계약 원본에서 보증금 및 승계 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 569-40 · 경기도 고양시 일산동구 장대길 75-42 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 토지 | 지목 대 · 274.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김춘옥 · 2021.12.31 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,043,143,120원 / 511,140,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2015.04.16 농협은행주식회사의 채권최고액 240,000,000원 근저당권은 2020.01.15 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.01.03 일산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2025.05.29 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2022.01.03으로 유지됩니다. 2023.11.22 이현구 근저당과 이후의 경매·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경중 | 확인 필요 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 재활용협동조합(대표자 김용성) | 6.5㎡ | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
김경중은 신고일이 말소기준권리인 2022.01.03보다 뒤인 2022.12.21이어서 제공된 조사 판정상 대항력이 없습니다. 반면 재활용협동조합은 2019.04.04로 기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 511,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,511,400원 |
| 2. 근저당 · 일산농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 503,628,600원 |
| 3. 근저당 · 이현구 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 800,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조남철 | 215,731,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 3,375,731,870원, 예상 배당액은 503,628,600원, 미배당은 2,872,103,270원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당에 투입되는 구조입니다. 다만 위 배당표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 선순위 점유자의 보증금 승계 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장항동 소재 장항1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에 공장·창고·각종 근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 관련 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장항동 569-40 토지는 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하고, 지목은 대, 면적은 274.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 511,140,000원 | 503,628,600원 | 2,872,103,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 357,798,000원 | 351,988,828원 | 3,023,743,042원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 250,458,599원 | 246,152,179원 | 3,129,579,691원 | 0원 |
유찰이 한두 번 더 진행되면 명목 매각가는 낮아집니다. 하지만 재활용협동조합의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 점유의 승계액이 존재한다면 그 금액을 더해 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 계약 확인. 재활용협동조합의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시 시점, 현재 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부를 확정할 수 없으므로 매각물건명세서 원본에서 우선변제 구조를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 승계 보증금이 있다면 511,140,000원에 더해 총 취득 부담을 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 포함 범위를 감정평가서 및 매각목록 원본과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 실제 사용계획과 맞춰 검토해야 합니다.
- 절차 진행 여부 확인. 2026.09.01 채무자겸소유자와 채권자에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로 2026.09.22 매각기일의 유효한 진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 채권양도 확인. 말소기준 근저당은 2025.05.29 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으므로 최신 등기 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유다
이 물건은 감정가 1,043,143,120원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 511,140,000원까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 할인율이 곧 안전마진은 아닙니다. 2022.01.03 말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2019.04.04 신고의 재활용협동조합이 6.5㎡를 점유하고 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 명확합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 점유 권리는 미완성 분석 상태입니다. 현재 최저가를 실질취득가로 그대로 받아들여서는 안 되며, 선순위 점유자의 보증금과 승계 여부가 확인된 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 여기에 2026.09.01 기각결정정본 발송 이력까지 있어 2026.09.22 매각절차의 실제 진행 여부도 확인해야 합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 사건입니다.
