의정부지방법원 2024타경84652. 경기도 고양시 덕양구 고양동 176-27의 근린시설 + 토지입니다. 토지는 325.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 908,830,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 636,181,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.05.14 한빛신용협동조합 근저당권 495,000,000원이고, 그 뒤 이현구 근저당권 800,000,000원, 임의경매개시결정, 대전대덕새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 재활용협동조합(대표자 김용성)이 6.5㎡ 부분에 2019.04.04 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준일인 2020.05.14보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 점유로 분류되어 있으나 보증금은 미상입니다. 따라서 실제 매수인 인수액은 보증금과 배당 여부를 확인하기 전까지 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 176-27 · 경기도 고양시 덕양구 혜음로 58-23 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 325.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김춘옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 908,830,000원 / 636,181,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기부상 현재 핵심 말소기준권리는 2020.05.14 한빛신용협동조합 근저당권입니다. 2023.11.22 이현구 근저당권, 2024.11.07 임의경매개시결정, 2025.01.22 대전대덕새마을금고 가압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 과거 일산농업협동조합·우리은행 근저당권과 두산건설 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 인수액은 아직 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 재활용협동조합(대표자 김용성) | 6.5㎡ | 2019.04.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김경중 | 확인 필요 | 2022.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
김경중은 2022.12.21 전입으로 말소기준권리 이후이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반면 재활용협동조합은 선순위입니다. 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않았으나, 매수인 인수 여부에 직접 영향을 주는 쪽은 선순위 재활용협동조합입니다.
③ 예상배당표 (매각가 636,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,761,810원 |
| 2. 근저당 · 한빛신용협동조합 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이현구 | 800,000,000원 | 132,419,190원 |
| 4. 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,095,000,000원, 채권자 예상배당은 627,419,190원, 미배당은 1,467,580,810원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 대항력 점유자의 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 636,181,000원 | 627,419,190원 | 1,467,580,810원 | 132,419,190원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 445,326,700원 | 438,473,433원 | 1,656,526,567원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 311,728,690원 | 306,564,488원 | 1,788,435,512원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 445,326,700원과 311,728,690원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 선순위 대항력 점유자의 보증금이 미상인 이상 최저가 하락분을 그대로 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 낮아져도 별도 인수금이 확인되면 실질취득비용은 달라집니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 고양초등학교 북동측 인근이며, 각종 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트·하천·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 325.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 저촉됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,655,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 재활용협동조합의 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인하지 않고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 6.5㎡ 점유범위 확인. 선순위 점유의 실제 사용구역과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 김경중 보증금 확인. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금 자체는 미상입니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 건물과 토지의 실제 포함 범위 및 제시외 건물의 현황을 매각자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지규제 확인. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 대항력이 먼저다”
이 사건은 감정가 908,830,000원에서 1회 유찰돼 636,181,000원까지 내려왔지만, 낮아진 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 2019.04.04 전입한 재활용협동조합이 2020.05.14 말소기준보다 앞선 대항력 있는 점유자이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지가 확인돼야 매수인의 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유 인수액은 미상 — 가격 판단 보류입니다.
