의정부지방법원 2025타경62762. 파주시 금촌동 금촌타워상가아파트 1층 46호로, 공부상 용도는 판매시설입니다. 현재 소유자는 주식회사티유케이이며 2023.03.10. 매매를 원인으로 2023.04.11. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 17,000,000원입니다. 같은 날 신용채 명의의 근저당권 채권최고액 22,000,000원이 설정됐고 이것이 이번 분석의 말소기준입니다.

그 뒤 2024년 국 압류, 근로복지공단 가압류 8,875,810원, 2025년 파주시 압류, 김명섭의 강제경매개시결정과 신용채의 임의경매개시결정이 차례로 붙었습니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 권리 순위 자체보다는 임차관계의 목적물 일치 여부와 오픈상가의 물리적 구분이 실무상 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 이후 권리는 소멸

현재 소유권 취득과 동시에 설정된 신용채 근저당권이 말소기준입니다. 2024년 이후의 압류·가압류와 2025년 두 건의 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있으므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 과거 2009년과 2014년에도 임의경매 매각 이력이 있고, 당시의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 임차인·점유 — 46호와 다른 호실 기록을 섞지 말 것

실제 임차인·점유자로 기록된 사람은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 그러나 이 중 본건 목적물인 1층 46호에 직접 대응하는 사람은 이종림입니다. 이종림의 신고일은 말소기준일인 2023.04.11.보다 늦은 2023.07.24.이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 월세 100,000원 기록이 있습니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 99,000,000원, 현재 최저매각가는 48,510,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았으므로, 단순히 49%라는 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

등기상 현 소유자가 2023년 매수한 거래가액은 17,000,000원이지만, 이는 현재 시세 자료가 아니라 과거 소유권이전 등기에 기재된 거래가액입니다. 따라서 감정가나 현재 최저가의 가격 메리트를 평가하는 기준으로 직접 사용할 수 없습니다. 특히 판매시설 오픈상가는 동일 건물 안에서도 위치·동선·가시성·실사용 가능성에 따라 가치 차이가 크게 날 수 있으므로, 최근 실제 매매사례 없이 ‘반값’이라는 표현만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정 · 사건 전체 시뮬레이션)

현재 회차 시나리오에서는 채권자 청구 합계 38,011,810원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 9,225,010원입니다. 장경옥·김철호 보증금 4,500,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있어 매각대금 배분 도넛에는 포함하지 않았습니다.

⑤ 오픈상가 리스크 — 권리보다 물건 특정이 더 중요하다

매각물건명세서에는 경계벽이 설치되어 있지 않고 바닥에 경계표시 및 호실 숫자가 씌어져 있다고 기재돼 있습니다. 반면 감정요항표는 기호 1~3을 인접 호수와 경계벽이 없는 오픈상가로 설명하면서, 기준시점에 경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치돼 있지 않고, 구분점포별 건물번호표지도 부착돼 있지 않다고 지적합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금촌역(경의중앙선) 남측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 본건이 포함된 기호 1~3은 공부상 판매시설이며 철골철근콘크리트조, 지하 6층·지상 20층 건물의 제1층 점포입니다. 사용승인일은 1997.10.22.입니다.
• 도로. 기호 1~3 토지는 서측 약 25m, 동측·남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류 저촉, 중로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 환금성. 주거용이 아니라 판매시설 오픈상가이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 발견이 쉽지 않은 유형입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 46호 경계 특정. 집합건축물대장 건축물현황도와 현장 바닥 표시를 대조해 실제 점포 위치와 면적을 확인하세요.
• 호실별 임차관계 분리. 32호·37호·지하층 3호·28호 점유기록을 46호의 인수위험으로 단순 합산하지 마세요.
• 46호 점유 재확인. 명세서에는 현황조사 당시 공실로 적혀 있으므로 매각기일 직전 실제 점유 상태가 달라졌는지 확인하세요.
• 오래된 부기등기 원문 확인. 1997년 갑구 1-1번 기록이 현재 유효등기로 남아 있는지 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 금촌타워 내 유사 점포의 최근 실거래·임대수익 자료를 별도로 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 사건 전체 배당 시뮬레이션의 4,500,000원 인수 가정은 지하층 다른 호실 점유자 보증금이므로 46호 개별 취득비용과 분리해 판단하세요.

맺으며 — “반값보다 경계가 먼저다”

이 물건은 감정가 99,000,000원에서 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.04.11. 신용채 근저당권을 기준으로 그 이후 권리가 매각 소멸하고, 본건 46호 점유자 이종림도 기준일 이후 신고여서 대항력이 없습니다. 권리 순위만 보면 비교적 단순합니다.

하지만 근린시설 오픈상가는 아파트처럼 “호수만 보면 끝”인 물건이 아닙니다. 현황조사와 감정평가 모두 경계벽이 없다는 점을 확인하고 있고, 경계표지의 명확성에 대해서도 주의가 필요합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리보다 물건 특정, 할인율보다 실제 가치 확인”입니다. 46호의 경계가 현장에서 명확히 특정되고 독립적인 이용·처분 가능성이 확인될 때에만 가격 검토로 넘어가는 것이 맞습니다.