의정부지방법원 2025타경62762. 고양시 일산서구 주엽동 강선마을 복합상가 동관 지하층 3호의 근린시설입니다. 대상 건물이 속한 부분은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 23층 건물이며 사용승인일은 1994.12.09입니다. 감정평가상 공부 용도는 휴게음식점입니다. 현 소유자는 주식회사티유케이로, 2023.04.04 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 7,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2018.02.01 설정된 김동섭의 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이고, 이 권리는 이번 경매에서 말소기준 역할을 하며 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.04.02 김명섭의 강제경매개시결정, 2025.07.28 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층3호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 공부상 휴게음식점 · 대상면적 13.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 3층 / 지상 23층 · 사용승인 1994.12.09 |
| 소유자 | 주식회사티유케이 (2023.04.04 소유권이전 · 거래가액 7,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 25,000,000원 / 12,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명섭 / 3,568,000원 |
| 말소기준 | 2018.02.01 김동섭 근저당권 · 채권최고액 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
대상 호수의 점유자 장경옥은 2020.03.12 전입했고, 말소기준 2018.02.01보다 뒤입니다. 보증금은 2,500,000원, 배당요구는 2025.07.08 접수됐으며 대항력은 없습니다. 따라서 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았고, 제공된 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 순서는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경옥 | 지하층 3호 | 2020.03.12 | 2,500,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 실거래는 있으나 대상과 면적이 다르다
조회된 실거래 표본은 강선마을11단지태영 41.85㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 192,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 185,000,000원입니다. 그러나 이 경매 대상은 13.72㎡ 근린시설로 면적과 용도가 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 12,250,000원이 최근 거래 평균의 6.4%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.85㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 41.85㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 192,583,333원 |
경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.4회, 매각률이 7.69%로 나타납니다. 이번 물건 역시 이미 2회 유찰됐습니다. 권리 문제 때문이라기보다 실제 수요와 환금성을 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 620,500원 |
| 2. 근저당권 · 김동섭 | 18,000,000원 | 11,629,500원 |
| 3. 경매개시결정 · 김명섭 | 3,568,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,250,000원을 가정하면 채권 총액 21,568,000원 중 11,629,500원이 배당되고 미배당액은 9,938,500원입니다. 신청채권자 김명섭의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 12,250,000원 | 11,629,500원 | 9,938,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 8,575,000원 | 8,020,650원 | 13,547,350원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 6,002,500원 | 5,494,455원 | 16,073,545원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상 건물은 고양시 일산서구 주엽동 강선초등학교 남측 인근에 있고, 주위에는 근린생활시설과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 주엽역(지하철 3호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 대상 호수의 공부상 용도는 휴게음식점이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 해당 건물은 남서측 약 40m, 북서측 약 25m, 북동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 준주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역에 해당하며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 평균 유찰 횟수 4.4회, 매각률 7.69%로 나타나며 이번 물건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 착시 금지. 41.85㎡ 거래를 13.72㎡ 근린시설의 시세로 사용하지 마세요. 6.4%라는 비율만 보고 저가라고 판단할 수 없습니다.
- 임차인 배당 재확인. 장경옥의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 세금 배당 확인. 2025.07.28 국의 압류가 존재하며, 제공된 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다.
- 환금성 확인. 평균 유찰 4.4회·매각률 7.69%와 현재 2회 유찰 상황을 함께 보고 실제 임차수요·매수수요를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 깨끗하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2018년 김동섭 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 대상 호수 임차인 장경옥도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없으며, 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%인 것은 사실이지만, 제시된 실거래는 41.85㎡이고 대상은 13.72㎡ 근린시설이므로 직접 비교가 되지 않습니다. 여기에 평균 유찰 4.4회·매각률 7.69%까지 감안하면, 이 물건은 “권리 합격, 가격·환금성 추가 검증”으로 정리하는 것이 적절합니다.
