의정부지방법원 2025타경62762. 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층28호의 근린시설입니다. 감정가 42,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 20,580,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2018.02.01. 김동섭 근저당권 18,000,000원이고, 이후 국세 압류와 강제경매개시결정, 파주세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 제시된 최근 거래 12건은 전용 41.85㎡인데 대상 면적은 22.8㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 192,583,333원이나 최신 거래 185,000,000원은 직접 비교 시세가 아니라 참고자료로만 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 73 강선마을 복합상가 동관 지하층28호 |
| 용도 | 근린시설 · 오픈상가 |
| 소유자 | 주식회사티유케이 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 20,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명섭 / 3,568,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 개발행위허가제한지역 |
| 공시지가 | 2,289,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.02.01. 설정된 김동섭 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 2019.01.03. 국 압류, 2025.04.02. 김명섭의 강제경매개시결정, 2025.07.28. 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 2023.04.04. 소유권을 이전받은 주식회사티유케이이며 등기상 거래가액은 12,000,000원입니다.
② 점유·임차 현황 — 대상 28호도 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)티유케이(왕성만) | 32호 | 2022.09.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에이치티앤씨(주)(최일수) | 37호 | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종림 | 46호 | 2023.07.24 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장경옥 | 지하층 3호 | 2020.03.12 | 2,500,000원 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.07.08 승계 없음 |
| 김철호 | 지하층28호 | 2019.11.13 | 2,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대상 호실인 지하층28호에는 김철호가 2019.11.13. 전입한 것으로 조사됐고, 보증금 2,000,000원, 차임 100,000원으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준일 2018.02.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 신고자도 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 다만 보증금이나 우선변제 관련 내용이 확인되지 않은 신고자는 배당관계 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 49% 할인보다 ‘비교 가능한 시세인가’가 먼저
현재 최저가는 20,580,000원으로 감정가 42,000,000원의 49%입니다. 제시된 거래자료의 최근 12개월 평균은 192,583,333원, 최신 거래는 2026.07의 185,000,000원이고, 거래 범위는 185,000,000원에서 209,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 41.85㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 41.85㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 23 | 209,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 192,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 770,440원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 김동섭 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 김명섭 | 3,568,000원 | 1,809,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 21,568,000원 중 19,809,560원이 배당되고, 미배당액은 1,758,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 1,758,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 7,821,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,084,200원 | 9,502,684원 | 12,065,316원 | 0원 |
⑥ 오픈상가·현장 리스크
매각물건명세서에는 “오픈상가임”이라고 기재돼 있습니다. 감정평가 내용에도 일부 구분점포가 인접 호수와 경계벽이 없고, 바닥에 구분 위치를 명확히 확인할 수 있는 견고한 표지가 없으며 구분점포별 건물번호표지가 부착되지 않은 상태라고 적혀 있습니다. 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 통해 개략적인 위치와 면적을 확인해 평가했다는 내용도 있습니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽동 소재 강선초등학교 남측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주엽역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 관련 물건은 공부상 휴게음식점 또는 소매점으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 3층·지상 23층 건물이며 사용승인일은 1994.12.09입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 40m, 북서측 약 25m, 북동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 지하층28호의 현장 경계, 바닥표시, 호수표지, 실제 사용구획을 건축물현황도와 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 대상 28호의 김철호 점유가 현재도 유지되는지, 실제 명도 대상과 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 대상 호실은 보증금 2,000,000원·차임 100,000원으로 조사됐으므로 현재 계약과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 직접 시세 확보. 제시 실거래 12건은 41.85㎡로 대상 22.8㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 같은 건물 또는 유사 지하 근린시설 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 평균 유찰 4.4회와 매각률 7.69%를 감안해 재매각 가능성과 임차수요를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 오픈상가의 실체
이 물건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 2018.02.01. 김동섭 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 대상 호실 점유자 김철호도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 감정가 42,000,000원에서 20,580,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론내리기는 어렵습니다. 직접 비교 가능한 실거래가 부족하고, 대상은 오픈상가이며, 단지 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 통과, 가격과 현장 특정성은 보수적으로 검증”입니다. 특히 지하층28호의 실제 구획과 점유범위를 확인한 뒤에야 현재 49% 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
