의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층 103호로 주소가 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층의 제1·2종근린생활시설이며, 이용상태에는 기호(가) 공실, 기호(나) 공인중개사사무실(고양최고부동산), 기호(다) 사무실((주)코어넥스)로 조사돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사(수탁자)입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022.06.17. 설정된 부일새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 그 뒤의 가처분과 세금 관련 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 권리가 단순히 끝나는 구조로만 보면 안 됩니다. 신탁등기가 있고 등기기록 자체가 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분에 관한 조항을 신탁원부에서 확인할 필요가 있다고 명시하고 있으며, 점유자 중 한 명은 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층103호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 원당로 112 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종근린생활시설 · 기호(가) 공실 / 기호(나) 공인중개사사무실(고양최고부동산) / 기호(다) 사무실((주)코어넥스) |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 127,973,000원 (4회 유찰, 감정가 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 부일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 그러나 점유·신탁 확인이 남는다
말소기준은 2022.06.17. 접수 제68515호 부일새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 주식회사원테마종합건설의 소유권이전과 우리자산신탁주식회사 앞으로의 신탁이 이루어졌고, 근저당권에는 104호·105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 김성민의 가처분, 동고양세무서장·광주세무서장·고양시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
임차·점유 현황 — 한 명은 대항력 판단 불가
| 점유·임차 조사 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)코어넥스(김화찬) · 점유부분 16.4600 | 2025.01.20 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박성호는 현황조사에서 고양최고부동산 직원으로 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금 자체가 미상이므로 승계금액도 계산할 수 없습니다.
(주)코어넥스(김화찬)는 전입일이 2025.01.20.로 말소기준권리인 2022.06.17.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 533,000,000원, 현재 최저매각가는 127,973,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 약 24.0%까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 89,581,100원(감정가 17%), 6회 유찰 시 62,706,769원(감정가 12%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 127,973,000원 | 0원 | 115,381,378원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 89,581,100원 | 0원 | 77,568,640원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 62,706,769원 | 0원 | 51,178,047원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,591,622원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,381,378원 |
현재 최저가 기준 배당 계산에서는 근저당권 10,000,000원이 전액 배당되고 담보채권 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금 관련 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위로 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근이며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 원릉역(교외선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 제1·2종근린생활시설이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링쿨러 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 가격발견. 이미 4회 유찰돼 감정가의 24.0% 수준까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 현재 최저가의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박성호 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 최종 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- (주)코어넥스 확인. 전입은 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만 보증금 5,000,000원·월세 600,000원의 임대차와 확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 등기기록에 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항을 신탁원부에서 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 동고양세무서·광주세무서·고양시 압류가 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 부일새마을금고 근저당에는 104호·105호 공동담보가 기재돼 있고 신청채권액은 1,117,828,000원으로 본 호 채권최고액 10,000,000원과 큰 차이가 있습니다.
- ‘24%니까 싸다’는 판단 금지. 현재 자료에는 실거래 시세 수치가 없습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·신탁원부·매각물건명세서·현황조사와 세금·배당관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상’을 없애야 한다
533,000,000원짜리 감정가가 4회 유찰돼 127,973,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 평가할 물건이 아닙니다. 실거래 시세 근거가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 말할 수 없고, 박성호의 대항력과 보증금은 미상입니다. 세금 관련 압류 3건은 당해세 여부를 확인해야 하며, 신탁등기 때문에 신탁원부의 관리·처분 조항도 확인해야 합니다.
등기상 말소 구조만 보면 후순위 가처분·압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 확정된 0원과 확인되지 않은 위험은 같은 것이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 먼저 미상 점유자의 권리, 당해세 여부, 신탁원부, 공동담보 배당관계를 확정하는 것입니다. 4회 유찰은 가격의 숫자를 낮췄지만, 아직 시세와 실질취득비용을 확정해 주지는 않았습니다.
