의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층 105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 내용에는 철근콘크리트구조 4층 제1·2종근린생활시설 건물 내 제1층 제103호 외 2개호가 기재되어 있습니다. 이용상태에는 공실·공인중개사사무실·사무실이 함께 조사되어 있어 주거용 아파트처럼 단순하게 볼 물건은 아닙니다.
등기 흐름의 핵심은 2022년 6월 17일입니다. 비엠디주식회사 명의 소유권보존 뒤 주식회사원테마종합건설로 소유권이 이전됐고, 같은 날 부일새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 등기에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층 105호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 원당로 112 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 제1·2종근린생활시설 건물 · 감정평가상 공실·공인중개사사무실·사무실 이용상태 기재 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 114,768,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준 | 2022.06.17 부일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인은 별도
말소기준권리는 2022.06.17 부일새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 김성민의 가처분, 동고양세무서장·광주세무서장·고양시의 압류, 부일새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 현재 소유 명의가 수탁자인 우리자산신탁주식회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 등기되어 있어, 신탁 관계를 일반 소유 부동산처럼 생략해서는 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — ‘인수 0원’만 믿기 어려운 이유
| 임차·점유자 | 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | — | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)코어넥스(김화찬) | 16.4600 | 2025.01.20 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 넥스 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)코어넥스(김화찬)는 전입일이 2025.01.20으로 말소기준권리인 2022.06.17보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 박성호와 넥스는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금도 알 수 없으므로 이 두 건을 ‘인수 없음’으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 회차별 가격 — 4회 유찰, 감정가 24%
현재 회차 최저매각가는 114,768,000원으로 감정가 478,000,000원의 24% 구간입니다. 5회 유찰 시 매각가는 80,337,600원, 6회 유찰 시에는 56,236,320원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 114,768,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 102,361,248원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 80,337,600원 | 10,000,000원 | 0원 | 68,491,523원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 56,236,320원 | 10,000,000원 | 0원 | 44,824,066원 |
등기상 부일새마을금고 근저당 채권최고액 10,000,000원은 각 시나리오에서 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자의 청구액 1,117,828,000원은 어느 시나리오에서도 충족되지 않는 것으로 표시되어 있어, 공동담보와 실제 채권관계 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,406,752원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,361,248원 |
집행비용은 매각가의 2.1% 추정치입니다. 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 원릉역(교외선)이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 제1·2종근린생활시설 건물이며 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 미상 점유 2건. 박성호와 넥스의 전입일·보증금·실제 점유 범위를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- (주)코어넥스. 보증금 5,000,000원·월세 600,000원, 전입일 2025.01.20으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 공동담보. 부일새마을금고 근저당은 제103호·제104호와 공동담보로 기재되어 있으므로 배당 및 채권관계를 함께 확인하세요.
- 세금 압류. 동고양세무서·광주세무서·고양시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 청구액 대조. 신청채권자 청구액 1,117,828,000원과 이 호수 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 경매기록에서 확인하세요.
- 현장 이용상태. 감정평가에는 공실·공인중개사사무실·사무실이 함께 기재되어 있으므로 105호의 실제 점유·이용상태를 현장에서 특정하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도 확인할 것은 많다”
현재 최저가는 114,768,000원, 감정가의 24% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 판단 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 등기상으로는 부일새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 가처분·압류는 소멸하지만, 신탁원부를 확인해야 하고, 박성호와 넥스는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 제103호·제104호와의 공동담보, 1,117,828,000원의 신청채권 청구액과 10,000,000원의 등기상 채권최고액 차이까지 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리·점유 확인이 끝난 물건은 아닙니다.
