129,414,000원
의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층104호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 제1·2종근린생활시설이고, 감정 이용상태에는 공실·공인중개사사무실·사무실이 함께 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 우리자산신탁주식회사(수탁자)입니다.
권리의 기준점은 2022.06.17 설정된 부일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 등기된 가처분과 국·고양시의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 우리자산신탁주식회사로 신탁등기가 이루어졌고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층104호 · 원당로 112 |
| 용도 / 건물 | 대지 · 철근콘크리트구조 4층 제1·2종근린생활시설 내 1층 |
| 감정 이용상태 | 공실 · 공인중개사사무실(고양최고부동산) · 사무실((주)코어넥스) 기재 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 129,414,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17 부일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 신탁원부 확인이 먼저
말소기준권리는 2022.06.17 접수된 부일새마을금고 근저당입니다. 같은 근저당은 제103호·제105호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2022.08.10 김성민의 가처분, 2025년 국·고양시의 압류 3건, 2025.09.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유·임차 기재 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| (주)코어넥스(김화찬) | 16.4600 | 2025.01.20 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박정구 | 주거 | 미상 | 0원 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 |
(주)코어넥스는 2025.01.20 전입으로 말소기준권리인 2022.06.17보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 박성호, 점포, 박정구 관련 기재는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 기재돼 있지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 539,000,000원, 현재 최저매각가는 129,414,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 90,589,800원(감정가 16.81%), 6회 유찰 시 63,412,859원(감정가 11.76%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 129,414,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 90,589,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 63,412,859원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 4회 유찰만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 특히 본건은 신탁·상가성 이용·점유관계 확인이 함께 필요한 만큼 가격 숫자보다 권리와 점유 확인을 먼저 끝내야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,796원 |
| 2. 근저당 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,802,204원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,611,796원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원을 반영해 소유자 잔여 116,802,204원으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근이며 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 원릉역(교외선)이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 제1·2종근린생활시설로, 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링쿨러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 우리자산신탁주식회사 명의이며 신탁 주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 박성호, 점포, 박정구 관련 기재는 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자·점유시점·보증금과 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- (주)코어넥스. 전입일 2025.01.20, 보증금 5,000,000원·차임 600,000원 기재가 있으며 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 매수 후 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 공동담보. 부일새마을금고 근저당에 제103호·제105호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 129,414,000원은 감정가 24.01%이지만, 이 비율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 중요한 것은 미상 권리를 없애는 일
이 물건은 감정가 539,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 129,414,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 권리분석에서는 그 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 말소기준권리 이후의 가처분·압류·경매개시결정은 소멸 구조가 분명하지만, 신탁원부 확인, 전입일·보증금이 미상인 점유 기재, 국세·지방세 압류 3건이 남아 있습니다.
현재 배당표는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 이는 미상 점유자의 대항력까지 확정했다는 뜻이 아닙니다. 따라서 이 사건의 순서는 “4회 유찰이라 싸다”가 아니라 “신탁·점유·세금 확인 → 실제 인수위험 확정 → 그 다음 가격 판단”입니다. 권리구조 일부는 단순하지만 확인되지 않은 점유관계를 안고 들어갈 만큼 단순한 사건은 아닙니다.
