의정부지방법원 2026타경48. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 3층 371호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준은 2022.09.02 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 684,000,000원입니다. 이 근저당은 372호·373호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
말소기준 이후에는 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 예상배당표상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 118,580,000원에서도 하나은행 채권은 전액 회수되지 못해 채권자 전체 미배당액이 627,757,717원으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층 371호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 3층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사세인트이브 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 513,247,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 소유권은 2022.09.02 주식회사세인트이브로 이전됐고, 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.04.03 국민건강보험공단 압류는 2025.06.18 해제돼 말소됐으며, 그 밖의 국세 압류·국민건강보험공단 압류·엔에이치농협캐피탈 가압류·경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 3명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG ZHEHAO | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 마스터엠포스(대표자 정재승) | 2024.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엠바이브애틀레티카(대표자 황성하) | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.09.02 이후입니다. 따라서 확인된 점유자 3명 모두 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금 자체가 낙찰자에게 대항력을 갖고 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자는 3명으로 봅니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 49%, 시세 판단은 별도
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 118,580,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 83,006,000원, 4회 유찰 시 58,104,200원입니다.
다만 이 물건은 동일 호실·유사 물건의 직접적인 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 거래사례와 공실·임대수요를 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 684,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 59,877,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계 743,877,597원 중 예상배당은 116,119,880원이며, 미배당액은 627,757,717원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 및 공원이 소재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있고, 북측 지방도 56호선(화합로), 서측 왕복4차선, 남측·동측 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 위생·급배수·화재경보·주차·승강설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시장가 할인율은 다릅니다. 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 우선 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 현황. 모두 대항력은 없지만 실제 사용 주체와 퇴거 일정, 보증금 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 371호 외 372호·373호와 공동담보입니다. 관련 경매·배당 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 지식산업센터는 주거용 부동산과 수요 구조가 다르므로 공실, 임대료, 관리비, 동일 건물 거래량을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 3명 역시 모두 기준권리 이후 전입해 낙찰자에게 대항하지 못하고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 118,580,000원까지 내려왔지만, 그것은 감정가의 49%라는 뜻일 뿐 실제 시세의 49%라는 뜻은 아닙니다. 지식산업센터 이용 물건인 만큼 최근 실제 거래가격과 공실·임대수요를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
