의정부지방법원 2026타경48. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 제3층 제371호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 집합건물과 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 하나은행 근저당권으로 분석됩니다. 이후 등재된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현황조사상 점유자 3건의 임대차 조건이 확인되지 않았고, 근저당권 원문에는 공동담보로 372호와 373호가 기재되어 있습니다. 371호의 담보 범위와 점유관계를 원본으로 대조하는 절차가 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층371호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 용도: 대지 · 감정평가상 이용상태: 공장(지식산업센터) · 집합건물 제3층 제371호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사세인트이브 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 83,006,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 513,247,054원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
2022년 9월 2일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등재된 국의 압류, 국민건강보험공단의 압류, 엔에이치농협캐피탈의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 국민건강보험공단의 기존 압류 중 하나는 등기상 말소 처리된 이력도 확인됩니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금과 확정일자 확인 필수
현황조사상 확인되는 점유자·임차인 관련 내역은 아래와 같습니다. 세 건 모두 보증금, 월차임, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 임대차 종료 조건을 확정하기 어렵습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG ZHEHAO | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 없음 |
| 주식회사 마스터엠포스(대표자 정재승) | 2024.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 없음 |
| 주식회사 엠바이브애틀레티카(대표자 황성하) | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 없음 |
세 건 모두 현황조사에 기재된 내역이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 보증금·확정일자·월차임과 실제 점유관계는 확인되지 않았습니다.
③ 가격·배당 분석 — 최저가 비율과 시세는 별개
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 83,006,000원입니다. 최저가는 감정가의 약 34.3%이며, 현재까지 3회 유찰되었습니다.
다만 이 비율은 감정가 대비 경매 최저매각가의 비율이지, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일 물건군의 최근 실거래가를 기준으로 한 비교가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 지식산업센터 공장용도인 점도 함께 고려해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 총 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 83,006,000원 | 662,765,705원 | 점유·담보 범위 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 58,104,200원 | 687,219,273원 | 가격만으로 입찰 판단 불가 |
| 5회 유찰 시 | 40,672,940원 | 704,336,770원 | 환금성·권리 재확인 필요 |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,894,108원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 하나은행 | 684,000,000원 | 81,111,892원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 59,877,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 743,877,597원 기준 채권자 총 배당액은 81,111,892원, 미배당액은 662,765,705원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 및 공원이 있는 택지개발지구가 형성되어 있습니다.
- 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 북측 지방도 56(화합로), 서측 왕복 4차선 도로, 남측 및 동측 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기인 대지와 건물의 실제 이용상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·옥정지구 지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 중로2류에 접하고 완충녹지에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·공시지가. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 위생·급배수·화재경보·주차·승강 설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터 공장용도이므로 수요층과 매각 가능 기간을 별도로 검토해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 최저매각가 비율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현황조사상 점유자 3건의 보증금·확정일자·월차임이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 실제 점유 및 임대차 자료를 대조하세요.
- 담보 범위 대조. 하나은행 근저당권의 공동담보 기재에는 372호와 373호가 표시되어 있습니다. 본건 371호의 등기사항 및 공동담보목록을 원본으로 확인하세요.
- 인수액 재검증. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자별 임대차관계가 확정된 것은 아닙니다. 확인 전에는 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정하지 마세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 83,006,000원은 감정가의 34.3%입니다. 이 비율은 실거래가 대비 할인율이 아니므로, 용도에 맞는 시장가격 확인 없이 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당·세금 확인. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 자료로 확인하세요.
- 명도·추가 비용. 점유자와 임대차관계가 명확해진 뒤 인도 가능성, 명도 일정 및 관련 비용을 검토하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 83,006,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정평가상 공장(지식산업센터) 용도이며, 점유자 3건의 임대차 조건이 미상입니다. 근저당권 원문의 공동담보 기재도 본건 호실과 대조해야 합니다.
현재 확인된 수치만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 낮은 최저매각가만을 근거로 입찰하는 것은 위험합니다. 권리 흐름·점유관계·담보 범위를 먼저 확정하고, 해당 용도에 맞는 시장가격과 환금성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
