의정부지방법원 2026타경48. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 3층 372호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 242,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 118,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 가격 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 49%라는 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.02 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 국 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 확인된 HUANG ZHEHAO와 두 법인 역시 전입·입주 신고일이 모두 2022.09.02보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 점유로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층 372호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인일 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사세인트이브 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 513,247,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.02 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며 채무자는 주식회사세인트이브입니다. 이 근저당에는 양주옥정듀클래스1 371호와 373호가 공동담보로 표시돼 있습니다. 이후 등기된 국 압류와 엔에이치농협캐피탈 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 3건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입·입주일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG ZHEHAO | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 마스터엠포스(대표자 정재승) | 2024.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 엠바이브애틀레티카(대표자 황성하) | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입·입주 신고일은 모두 말소기준일인 2022.09.02보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권은 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 이들의 보증금을 알 수 없다는 이유만으로 선순위 인수보증금이 생기는 구조는 아니며, 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 118,580,000원으로 감정가 242,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세처럼 가격 수준을 검증할 수 있는 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 51% 낮아졌다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
특히 감정평가상 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로, 단순한 감정가 할인폭만 보고 가격 메리트를 부여하기보다 실제 동일 건물·유사 호실의 거래와 임대수익을 별도로 확인하는 보수적인 접근이 필요합니다. 두 차례 유찰 자체도 현재 가격대에서 응찰수요가 강하지 않았다는 사실로 받아들이는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,460,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 684,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 59,877,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 743,877,597원 중 예상배당은 116,119,880원, 미배당은 627,757,717원입니다. 국 압류는 권리상 매각으로 소멸 대상이나 금액이 표시돼 있지 않습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·업무시설·학교·공원이 있는 택지개발지구입니다.
- 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있고, 북측으로 지방도 56호선(화합로), 서측 왕복 4차선, 남측·동측 왕복 2차선 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재경보·주차·승강설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2022.07.27이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 두 차례 유찰된 공장(지식산업센터) 물건이고 별도의 실거래 비교치가 없어, 감정가 할인폭만으로 환금성과 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 3건 재확인. HUANG ZHEHAO, 주식회사 마스터엠포스, 주식회사 엠바이브애틀레티카의 실제 점유범위·계약관계·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 대항력은 후순위. 세 점유자의 신고일은 모두 2022.09.02 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 인도 과정은 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 371호와 373호가 공동담보로 표시돼 있으므로 배당관계와 공동담보 실행 상황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2025.06.02 의정부세무서장 처분의 압류가 등기돼 있으므로 세액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 물건
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.09.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유신고 3건도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 242,000,000원 감정가에서 두 차례 유찰돼 118,580,000원까지 내려왔지만, 이를 시세 대비 49%라고 해석할 근거는 없습니다. 공장(지식산업센터) 용도이고 비교 가능한 실거래 자료도 없어, 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 여기에 실제 점유신고 3건과 공동담보 관계까지 있으므로, 종합적으로는 적극적 가격 가점을 주기보다 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
