의정부지방법원 2026타경48. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정듀클래스1 3층 372호가 경매로 나왔습니다. 감정가는 242,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 83,006,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 감정가와 거래시세를 단순 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)로 이용되는 집합건물이며, 등기에는 하나은행의 공동담보 근저당권이 설정돼 있습니다. 또한 현황조사상 개인 및 법인 점유자가 확인됩니다. 권리의 소멸 여부, 실제 점유관계, 해당 호실의 시장가격을 나누어 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경48 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층 372호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 화합로1710번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도: 대지 등기: 집합건물 감정평가상 이용: 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 · 사용승인 2022.07.27 |
| 소유자 | 주식회사세인트이브 (단독소유) |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,006,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구액 | 513,247,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 하나은행 근저당권 · 채권최고액 684,000,000원 |
| 점유관계 | 현황조사상 개인 및 법인 3명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
권리의 중심은 2022.09.02 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 근저당권 자체와 이후 등기된 국의 압류, 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2022.08.03 신한자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이루어졌으며, 2022.09.02 신탁등기 말소와 함께 주식회사세인트이브 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 기존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 후순위 전입이지만 보증금은 미상
현황조사에 나타난 점유관계자는 총 3명입니다. 모두 말소기준권리인 2022.09.02 이후 전입신고가 확인되었으며, 현재 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구에 관한 구체적인 내용이 확인되지 않아 실제 임대차관계와 점유권원은 추가 조사해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| HUANG ZHEHAO | 2024.03.20 | 후순위 · 대항력 없음 판정 | 확인 필요 | 보증금 미상 승계 신고 아님 |
| 주식회사 마스터엠포스 대표자 정재승 |
2024.04.24 | 후순위 · 대항력 없음 판정 | 확인 필요 | 보증금 미상 승계 신고 아님 |
| 주식회사 엠바이브애틀레티카 대표자 황성하 |
2023.07.13 | 후순위 · 대항력 없음 판정 | 확인 필요 | 보증금 미상 승계 신고 아님 |
실제 점유관계자 3명으로 집계됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 분류된 점유자는 없습니다. 전입일 비교와 별개로 각 점유자의 임대차계약, 사업자등록, 실제 점유 범위 및 배당요구 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 34.3%는 감정가 대비 비율일 뿐
이번 회차 최저가는 83,006,000원으로 감정가 242,000,000원의 34.3%입니다. 감정가보다 크게 낮아진 가격임은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 할인과 현재 실거래 시세 대비 할인은 다른 개념입니다.
해당 호실이나 비교 가능한 지식산업센터의 최근 실거래가가 확인되지 않았으므로 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 지식산업센터의 거래가격은 전용면적, 위치, 건물 내 호실 조건, 사용 가능 업종 및 임대 수요에 영향을 받을 수 있으므로 실거래와 임대수익 검토가 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 83,006,000원 | 34.3% | 662,765,705원 |
| 4회 유찰 가정 | 58,104,200원 | 24.01% | 687,219,273원 |
| 5회 유찰 가정 | 40,672,940원 | 16.81% | 704,336,770원 |
추가 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각 일정이나 미래 낙찰가를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액과 청구금액을 적용한 배당 시뮬레이션 결과이며 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,894,108원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 684,000,000원 | 81,111,892원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 59,877,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 1,894,108원, 하나은행에 81,111,892원이 배당되는 계산입니다. 엔에이치농협캐피탈의 가압류에는 예상배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 옥정동 소재 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 및 공원이 있는 택지개발지구가 형성되어 있습니다.
- 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다. 북측 지방도 56호선(화합로), 서측 왕복 4차선, 남측과 동측 왕복 2차선 도로에 인접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물의 3층입니다. 2022.07.27 사용승인되었으며 외벽은 커튼월·복합판넬·페어글래스, 내부는 몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 주차설비 및 승강설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역 및 지구단위계획구역(옥정지구)에 속합니다. 토지대장상 지목은 대, 토지 전체 면적은 15,735.1㎡, 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다. 해당 전체 토지 면적을 372호의 전용면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다. 실제 입주 가능한 업종 및 시설 이용 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변 주거·업무시설과 도로 접근성은 확인되지만, 해당 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않았습니다. 3회 유찰 사실만으로 저평가 여부나 환금성 수준을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 사건 용도는 대지, 등기는 집합건물, 감정평가 이용상태는 지식산업센터로 기재되어 있습니다. 매각목록, 대지권, 건축물대장, 감정평가서의 호실별 평가 내용을 맞춰 보세요.
- 점유자 3명 확인. HUANG ZHEHAO, 주식회사 마스터엠포스, 주식회사 엠바이브애틀레티카의 실제 점유 공간과 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 371호·373호를 공동담보로 표시합니다. 공동담보목록, 각 호실의 매각 진행 상황과 채권 변제 여부를 점검하세요.
- 국의 압류 및 조세채권. 2025.06.02 의정부세무서장의 압류가 존재합니다. 체납세액과 조세 우선권이 실제 배당에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 같은 건물과 주변 지식산업센터의 최근 실거래, 공실, 임대료 및 관리비를 비교하세요. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도 및 관리비. 현황조사상 점유자가 존재하므로 인도 절차와 미납 관리비를 확인하고 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가와 34.3% 시세는 다르다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 하락했다는 점입니다. 83,006,000원이라는 최저가는 가격 검토를 시작할 이유가 될 수 있습니다. 그러나 그것만으로 높은 수익성이나 저가 매수 기회가 입증되지는 않습니다.
권리 면에서는 2022년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사상 점유자가 3명이고 보증금 및 배당요구 사항이 확인되지 않으며, 공동담보와 세금 압류 문제도 점검해야 합니다.
무엇보다 이 물건은 지식산업센터로 이용되는 집합건물입니다. 실제 호실의 매각 범위와 사업용도, 최근 거래가격, 임대수요를 검증하기 전에는 최저가가 충분히 낮다고 확신할 수 없습니다.
결론은 권리조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 선순위 인수 위험은 제한적으로 보이지만 점유관계와 조세·공동담보를 확인해야 하며, 가격 메리트는 비교 가능한 실거래와 수익성 분석을 통해 별도로 입증해야 합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 실제로 얼마의 가치가 있는 물건을 인수하는가입니다.
