의정부지방법원 2026타경48. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 3층 373호입니다. 사건 표시는 대지이며 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사세인트이브이고, 권리분석의 기준점은 2022.09.02 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 684,000,000원이며 371호·372호와 공동담보가 설정돼 있습니다.
현재 최저매각가는 118,580,000원으로 감정가 242,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일 유형의 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 3명의 점유 조사자가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 권리 인수와 별개로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 3층 373호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사세인트이브 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 513,247,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.02 하나은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.02 의정부세무서장 압류, 2025.12.04 엔에이치농협캐피탈 가압류, 2026.01.29 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유 조사 — 3명 모두 말소기준 이후
| 성명 / 법인 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG ZHEHAO | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 마스터엠포스(대표자 정재승) | 2024.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 엠바이브애틀레티카(대표자 황성하) | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 점유 조사자의 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2022.09.02 이후입니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 118,580,000원입니다. 2회 유찰 결과 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 83,006,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 58,104,200원(감정가 24%)입니다.
하지만 동일 물건 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 현재 가격의 시장 메리트는 별도 시세 확인 전까지 보류하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 684,000,000원 | 116,119,880원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 59,877,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 743,877,597원 중 116,119,880원이 배당되고, 627,757,717원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근이며 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 및 공원이 소재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있고, 북측 지방도 56(화합로), 서측 왕복4차선, 남측·동측 왕복2차선 도로가 소재합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인일은 2022.07.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·주차·승강설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,263,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 토지는 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 재확인. HUANG ZHEHAO, 주식회사 마스터엠포스, 주식회사 엠바이브애틀레티카의 실제 점유 범위와 임대관계를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 세 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도 판단을 위해 보완 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 684,000,000원은 371호·372호와 공동담보가 설정돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 지식산업센터 373호의 실제 거래·매물 수준을 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 결정할 물건은 아니다
권리의 기준점은 명확합니다. 2022.09.02 하나은행 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 조사된 3명의 전입·등록도 모두 그 이후여서 대항력은 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가 242,000,000원에서 118,580,000원까지 내려왔고, 현재 이용상태가 공장(지식산업센터)이며 실제 시세 자료도 확인되지 않습니다. 여기에 점유 조사자 3명의 보증금·확정일자와 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유관계는 확인 후 판단입니다.
