의정부지방법원 2026타경48. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 제3층 제373호입니다. 토지 지목은 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기사항은 집합건물로 정리돼 있으며, 현재 소유자는 주식회사세인트이브입니다. 하나은행이 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세 압류와 농협캐피탈 가압류가 뒤따랐습니다. 하나은행의 청구액 513,247,054원을 바탕으로 임의경매가 개시된 구조입니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 242,000,000원이 세 차례 유찰을 거치며 83,006,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 감정가가 곧 시장가격은 아닙니다. 특히 지식산업센터는 실제 입주 가능 업종, 임대수요, 관리비, 공실 위험, 금융조건과 매도 가능성이 중요합니다. 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

권리의 중심은 2022.09.02 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 의정부세무서의 압류, 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 말소될 예정입니다. 종전 신한자산신탁 명의의 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차관계 — 조사 대상 3주체, 보증금 미상

현황조사에서는 개인 HUANG ZHEHAO 및 두 법인이 확인됩니다. 기재된 전입일은 모두 하나은행 근저당권 설정일인 2022.09.02 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위와 임대차계약 내용은 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.

현황조사상 확인된 개인 1명·법인 2개입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미확인 상태입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임대차계약 성립 여부와 적용 법률, 사업자등록 및 점유 개시 시점은 별도 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 34%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가격은 83,006,000원으로, 감정가 242,000,000원의 약 34%입니다. 표면적인 가격 하락폭은 크지만, 실제 거래가격을 확인할 수 없으므로 시장가치 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각 일정은 확정된 것이 아닙니다. 인수액은 확인된 권리 및 배당 가정 기준이며, 취득세·관리비·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)

현 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,894,108원을 공제한 81,111,892원이 하나은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 엔에이치농협캐피탈과 소유자에게는 잔여금이 없고, 단순 채권액 기준 미배당액은 662,765,705원입니다.

배당 계산은 하나은행 채권최고액 684,000,000원 및 농협캐피탈 청구금액 59,877,597원을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채무잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 국세 압류 관련 체납세액과 법정기일, 임차인의 우선변제·최우선변제, 공동담보 배당 관계는 반영되지 않아 실제 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 금융채권의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 옥정1동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 및 공원이 소재하는 택지개발지구입니다.
• 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다. 북측 지방도 56호선(화합로), 서측 왕복 4차선 도로 및 남·동측 왕복 2차선 도로가 인접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 커튼월·복합판넬·페어글래스 등으로 마감됐고 위생·급배수·화재경보·주차·승강기 설비가 있습니다. 사용승인일은 2022.07.27입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거시설이 아니므로 지식산업센터의 입주 가능 업종과 실제 운영·임대 형태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 지목 대, 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구입니다. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한도 기재돼 있습니다.
• 토지 현황. 전체 토지면적 15,735.1㎡, 공시지가 1,263,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지 관련 정보로 제373호의 개별 대지지분 면적이나 별도 감정가를 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 옥정 택지지구의 기반시설은 입지상 참고요소지만, 지식산업센터의 실제 매수층은 입주자격·사업용도·금융여건에 영향을 받습니다. 실거래 및 임대차 비교가격을 확인하지 못해 현재 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 양주옥정듀클래스1 및 인근 지식산업센터의 유사 층·면적·용도 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 점유자 3주체 확인. HUANG ZHEHAO, 주식회사 마스터엠포스, 주식회사 엠바이브애틀레티카의 실제 점유 여부와 계약관계, 임차 부분을 확인하세요.
• 임대차 우선순위 확인. 전입일 외에 사업자등록, 실제 점유 개시, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차보호법 적용 여부를 검토하세요.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보인 제371호·제372호의 매각 상황과 담보권 배당 구조를 대조하세요.
• 국세 압류 확인. 의정부세무서 압류의 체납액·법정기일·우선순위를 확인하세요. 배당 계산에 반영되지 않은 세금이 존재할 수 있습니다.
• 입주 가능 업종 검토. 지식산업센터 입주 자격, 사용 제한, 관리규약, 실제 사업장 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 점유 이전에 필요한 협의·절차와 예상 비용을 확인하세요.
• 수익성 검증. 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 취득 관련 세금, 금융비용과 향후 매도가격을 함께 계산하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일을 직접 재확인하세요.

맺으며 — “34% 가격이 곧 66% 할인은 아니다”

의정부지방법원 2026타경48은 겉으로 보면 감정가 242,000,000원짜리 지식산업센터가 세 차례 유찰돼 83,006,000원까지 내려온 물건입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 등기상 매수인 예상 인수액도 0원입니다.

하지만 이것만으로 입찰하기에는 확인할 부분이 많습니다. 개인·법인 3주체의 점유관계, 하나은행의 공동담보, 의정부세무서의 국세 압류, 그리고 가장 중요한 실제 매매·임대시장 가격입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 가격과 수요를 다시 점검해야 할 이유입니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적으로 보이지만, 가격과 환금성은 검증되지 않았다는 것입니다. 감정가의 34%라는 외형적 할인율보다 실제 처분 가능한 시세와 점유·운영 비용을 먼저 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 무리한 응찰보다 원본 권리확인과 실거래·임대수요 검증 후 보수적으로 접근하는 전략이 적절합니다.