의정부지방법원 2025타경72191. 등기상 소유자는 주식회사진영지앤티이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.05.14. 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 가처분, 압류, 가압류와 현재 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 단순히 “권리가 소멸하느냐”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 목록 1~3 일괄매각이라고 적혀 있고, 공부상 각각 개별 호수이지만 현장에서는 벽체 구분 없는 근린생활시설로 조사됐습니다. 현재 표시된 105호 하나만 따로 보는 것과 실제 매각대상 전체의 물리적 현황이 다를 수 있다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72191 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 별내5로5번길 15-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사진영지앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,027,000,000원 / 993,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,145,669,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 972.7㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고원모 | 2023.11.13 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
| 주식회사 지엠유통 김경모 | 2023.10.20 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
두 점유자는 각각 2023.11.13.과 2023.10.20. 전입했고, 말소기준권리인 2021.05.14. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 두 명 모두 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 사례도 아니므로 조사된 실제 임차관계는 2명입니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수는 없다
감정가 2,027,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 993,230,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 용도·입지의 최근 실거래나 최근 12개월 평균, 최신 거래 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 993,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,332,300원 |
| 1. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 980,897,700원 |
| 2. 가압류 · 동양정공 주식회사 | 195,865,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 4,035,865,111원 중 980,897,700원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 3,054,967,411원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 대상 전체는 근린생활시설로 이용 중입니다. 대상 중 기호 1~3은 공부상 개별 호수이나 현장에서는 벽체 구분이 없습니다.
- 주위환경. 별내고등학교 서측 인근으로, 대단위 아파트단지·다세대주택·연립주택·단독주택·학교·근린생활시설·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 북서측 약 40m, 북동측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 토지면적은 972.7㎡, 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 1~3 일괄매각입니다. 현재 주소의 105호만 떼어 판단하지 말고 전체 목록을 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 개별 호수로 등재돼 있으나 기호 1~3은 현장에서 벽체 구분 없는 근린생활시설입니다. 실제 경계와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2021.05.21. 가등기는 말소기준 이후이지만 별도 경고대로 담보가등기 여부와 명세서 기재를 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인 2명은 대항력이 없지만, 인도와 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현황과 일괄매각 조건을 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당액은 3,054,967,411원이며, 다음 유찰 시나리오에서는 더 커집니다. 인수액과는 별개의 배당구조입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각범위와 현황’이 승부처
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 매수인 인수액 0원이고, 조사된 임차인 2명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그래서 권리 인수 자체가 가장 큰 위험은 아닙니다.
대신 핵심은 일괄매각과 현황 불일치입니다. 공부상 개별 호수로 나뉜 기호 1~3이 현장에서는 벽체 구분 없는 근린생활시설이고, 함께 매각됩니다. 여기에 후순위 가등기의 성격을 원문으로 다시 확인해야 하는 과제도 있습니다. 감정가 2,027,000,000원에서 993,230,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 매각범위·점유·물리적 경계와 근린생활시설 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
