의정부지방법원 2025타경72191. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상은 남양주시 별내동 진영프라자 지하1층 비101호입니다. 등기상 소유자는 주식회사진영지앤티이며, 현재 권리분석의 기준점은 2021.05.14 설정된 김천신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원입니다.
눈에 띄는 부분은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하1층 근린생활시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 임대수요·점포 상태·주변 유사 근린생활시설 거래가를 별도로 확인해야 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비101호 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 지하1층 비101호 |
| 소유자 | 주식회사진영지앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 937,000,000원 / 459,130,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김천신용협동조합 / 2,145,669,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.14 김천신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.11.20 남양주시 압류는 2020.12.30 해제돼 말소됐습니다. 말소기준 뒤인 2021.05.21 소유권이전청구권가등기, 그 가등기에 대한 2023.12.05 가처분, 동양정공 주식회사의 2022.12.29 가압류, 2023.07.04 국세 압류, 2025.08.22 현 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고원모 | 2023.11.13 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 지엠유통 김경모 | 2023.10.20 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2023.10.20, 2023.11.13으로 말소기준일 2021.05.14보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 100,000,000원과 1,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 미상으로, 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%지만 ‘시세 할인’은 아직 미확인
감정가는 937,000,000원, 현재 최저매각가는 459,130,000원으로 감정가의 정확히 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 321,391,000원, 4회 유찰 시 224,973,700원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 459,130,000원 | 452,138,700원 | 3,583,726,411원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 321,391,000원 | 316,091,526원 | 3,719,773,585원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 224,973,700원 | 221,024,068원 | 3,814,841,043원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 459,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,991,300원 |
| 2. 근저당 · 김천신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 452,138,700원 |
| 3. 가압류 · 동양정공 주식회사 | 195,865,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용 6,991,300원을 제외한 452,138,700원이 김천신용협동조합에 배당되고, 동양정공 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 3,583,726,411원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별내고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·다세대주택·연립주택·단독주택·학교·근린생활시설·생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 30m 내외, 북서측 약 40m 내외, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며, 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형이며 토지면적은 972.7㎡, 공시지가는 3,671,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 기재돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장구획 주의. 감정대상 일부인 기호(1)~(3)는 공부상 개별 호수이나 현장 조사 시 벽체 구분 없는 근린생활시설로 확인됐다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 대조. 2021.05.21 소유권이전청구권가등기의 성격과 관련 가처분 내용을 등기부·관련 서류에서 재확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 고원모, 주식회사 지엠유통 김경모의 실제 점유 범위와 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 여부. 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부가 불명확하므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율보다 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가와 임대조건을 먼저 확인하세요.
- 현황·공부 대조. 감정대상 일부에 벽체 구분 차이가 기재돼 있으므로 대상 비101호의 현황·도면·공부 일치 여부도 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리구조는 숫자만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준은 2021.05.14 김천신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 가등기·가처분·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 937,000,000원에서 두 차례 유찰돼 459,130,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 지하1층 근린생활시설이고 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원”과 “가격 메리트는 아직 검증 필요”를 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
