의정부지방법원 2025타경72191. 등기상 물건은 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비102호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 대상 전체가 근린생활시설입니다. 감정가 390,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,100,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.05.14 설정된 김천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고, 이후 설정된 소유권이전청구권가등기·가처분·가압류·압류·현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 주의사항으로 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72191 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비102호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 별내5로5번길 15-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사진영지앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 191,100,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구금액 | 2,145,669,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 확인
말소기준은 2021.05.14 김천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.05.21 소유권이전청구권가등기, 2023.12.05 그 가등기에 대한 가처분, 2022.12.29 동양정공 주식회사 가압류, 2023.07.04 국세 압류, 2025.08.22 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 제공된 판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 2명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고원모 | 2023.11.13 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 지엠유통 김경모 | 2023.10.20 | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
두 점유자의 전입일은 각각 2023.11.13, 2023.10.20으로 모두 말소기준권리인 2021.05.14보다 늦습니다. 제공된 판정 역시 두 점유자 모두 대항력 없음입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세 비교는 별개
감정가는 390,000,000원, 현재 최저매각가는 191,100,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 133,769,999원, 4회 유찰 시 93,638,999원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김천신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 187,624,600원 |
| 갑구 12번 가압류 · 동양정공 주식회사 | 195,865,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,035,865,111원 중 예상 배당은 187,624,600원이며, 미배당액은 3,848,240,511원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 별내고등학교 서측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대·연립·단독주택, 학교, 근린생활시설 및 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 전체는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제1층 105호·106호·107호 및 지하1층 비101호·비102호가 평가 대상이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 북서측 약 40m, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 공시지가는 3,671,000원/㎡, 토지면적은 972.7㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 대상 중 제1층 105호·106호·107호는 공부상 개별 호수이나 현장 조사 시 벽체 구분 없는 근린생활시설로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2021.05.21 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이지만, 주의사항에 담보가등기·종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 등기원인과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 고원모, 주식회사 지엠유통 김경모가 확인됩니다. 두 점유자는 대항력이 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치와 별개로 근린생활시설의 실제 매매사례·임대료·공실·관리비를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 대상은 지하1층 비102호이고 감정평가상 근린생활시설입니다. 현장 영업 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 검증은 아직 남아 있다
현재 최저가는 감정가 390,000,000원에서 두 차례 내려온 191,100,000원입니다. 현황조사상 점유자 2명은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가등기 종류 확인, 조세채권의 당해세 여부, 근린생활시설의 실제 수익성과 시세 검증은 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 감정가 할인율보다 실제 상업용 가치와 원본 권리 확인입니다.
