대전지방법원 2025타경1504. 대전 중구 태평동 뉴삼부프라자 2층 205호를 대표 소재지로 하는 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 1~4는 205호·206호·212호·213호 4개 호수로, 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이고 해당 호수들은 2층에 있으며, 사용승인일은 1986.10.08.입니다.

권리의 기준점은 2015.08.28. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,050,000,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이 권리는 2026.01.08. 확정채권양도를 원인으로 주식회사어썸플레이스에 이전됐고, 2026.01.15.에는 그중 300,000,000원이 남궁선호·정유정에게 일부 이전됐습니다. 매각으로 소멸하는 기준권리이므로 이 큰 채권액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 담보는 크지만 매각으로 소멸

말소기준은 2015.08.28. 농협은행주식회사 근저당권 1,050,000,000원입니다. 이후 존속하는 송얌잔이 가압류 300,000,000원, 주식회사 선양 가압류 63,562,936원, 2025.03.07. 강제경매개시결정과 2026.02.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 이미 해제·취소·말소된 다수의 과거 가압류와 근저당권도 등기상 정리돼 있습니다.

② 점유·임차 조사 — 실제 점유자 4명, 1건은 대항력 가능·미상

윤정희·이정인·주식회사 해광은 전입신고일이 2015.08.28. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 메가는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 점유관계를 재확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 48,020,000원, 4회 유찰 시에는 33,614,000원입니다.

다만 이 물건은 근린생활시설이고, 거래 시세와 직접 대조할 수 있는 실거래 가격 근거 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 68,600,000원이 감정가의 절반 이하라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가해 등급을 올리기보다는 점포의 임대수익·공실·호별 점유상태를 먼저 확인하는 편이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 1,723,919,100원 중 채권자 배당은 66,965,200원, 미배당은 1,656,953,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전태평초등학교 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트단지가 소재하는 지대입니다.
• 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외 도로, 북측·남측으로 약 8미터 내외 도로를 통해 접근합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로3류에 접합니다. 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
• 토지. 6,739.9㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지로 현황 상업용 건부지입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 시스템 에어컨 냉난방설비가 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 호별 이용. 일련번호 3·4는 벽체를 제거해 경계 없이 한 개 호 형태로 이용 중이므로 입찰 전 현황 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주식회사 메가 임대차 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 점유관계를 최우선으로 대조해야 합니다.
• 206호 점유관계. 윤정희와 이정인이 함께 확인되므로 실제 점유·사용관계와 계약관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 212·213호 경계. 벽체 제거로 한 개 호 형태로 사용 중인 부분의 실제 경계와 집합건축물대장 도면을 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 근린시설의 임대수익·공실·매매환금성을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수액 구분. 현재 회차 채권자 미배당 1,656,953,900원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 집합건축물대장과 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 임차·점유 확인이 먼저”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰돼 68,600,000원, 49%까지 내려왔다는 점입니다. 등기상 말소기준도 명확하고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린생활시설은 유찰률만으로 시장가를 판단하기 어렵고, 현황조사에는 여러 호수의 점유자가 함께 기재돼 있습니다.

특히 주식회사 메가의 전입신고일과 보증금은 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험을 남겨둬야 하고, 212호·213호에 해당하는 일련번호 3·4는 벽체가 제거된 통합사용 상태입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 임차·점유와 호별 현황 확인 전까지는 보수적으로 접근입니다. 최저가 49%라는 숫자가 매력적으로 보여도, 확인되지 않은 임차관계와 근린시설의 환금성을 먼저 해결해야 하는 물건입니다.