대전지방법원 2025타경1504. 대전 중구 태평동 뉴삼부프라자 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태에는 제2층 205호·206호·212호·213호 4개 호수가 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 목록 3·4가 벽체를 제거해 경계 구분 없이 한 개 호의 형태로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 212,660,000원입니다.
등기상 말소기준은 2015.08.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 송얌잔이 가압류, 송정숙·최정숙 근저당권, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유 쪽입니다. 특히 212호를 점유하는 것으로 조사된 주식회사 메가는 전입일과 보증금 등이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층 212호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 감정평가 대상 | 제2층 205호·206호·212호·213호 |
| 소유자 | 최은숙 · 2018.01.02 매매 · 거래가액 162,994,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 212,660,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 310,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고 후순위는 소멸
말소기준은 2015.08.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 1,050,000,000원입니다. 2017.02.16 송얌잔이 가압류 300,000,000원, 2017.05.31 송정숙 근저당권 400,000,000원, 2025.02.06 최정숙 근저당권 300,000,000원은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2025.03.07에는 송얌잔이를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차·점유 — 212호의 ‘미상’이 가장 중요하다
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정희 | 206호 | 2022.05.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정인 | 206호 | 2024.07.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 메가 | 212호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 해광 | 213호 | 2022.04.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤정희·이정인·주식회사 해광은 전입일이 말소기준일 2015.08.28보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 212호 주식회사 메가와 매각물건명세서상 점포는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 인수 위험이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,777,240원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,050,000,000원 | 208,882,760원 |
| 2. 가압류 · 송얌잔이 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송정숙 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최정숙 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 송얌잔이 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,050,000,000원 중 예상 배당은 208,882,760원이며, 미배당은 1,841,117,240원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자가 받지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 205호·206호·212호·213호는 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 제2층이며, 사용승인일은 1986.10.08입니다.
- 일괄매각·경계. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록 3·4는 벽체를 제거해 경계 구분 없이 한 개 호 형태로 이용 중입니다. 감정평가서도 경매 진행 시 호별 위치 재확인을 요구하고 있습니다.
- 입지. 대전태평초등학교 서측 인근으로, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 15미터 내외 도로, 북측 및 남측 약 8미터 내외 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 212호 점유자 확인. 주식회사 메가의 전입·사업자등록·임대차계약·보증금·점유개시 시점을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 점포 사용관계 확인. 매각물건명세서의 ‘점포’는 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 사용·점유자를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가 대상 205·206·212·213호와 매각 목록을 대조하고, 목록 3·4의 경계벽 제거 상태와 호별 위치를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 권리자 변동 확인. 2015.08.28 근저당권의 2026.01.12 이전 및 2026.01.23 일부 이전 내역을 최신 등기부와 배당자료에서 재확인해야 합니다.
- 유찰률을 시세로 오해하지 않기. 감정가의 49%라는 숫자는 감정가 대비 수준일 뿐입니다. 상업용 집합건물의 실제 거래·임대수익·공실 가능성까지 따져 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유와 경계다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 434,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 212,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 2015.08.28 근저당권보다 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 싼지 여부를 결정할 핵심 정보는 할인율이 아니라 실제 점유관계입니다. 212호의 주식회사 메가는 대항력을 단정할 자료가 부족해 가능·미상이고, 점포 역시 보증금과 전입관계가 명확하지 않습니다. 더구나 일괄매각에 212·213호 경계벽 제거 이용까지 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 정리되지만, 점유·현황 확인이 끝나기 전에는 인수 0원과 가격 메리트를 확정해서는 안 되는 근린시설 경매로 보는 것이 맞습니다.
