대전지방법원 2025타경1504. 대전 중구 태평동 뉴삼부프라자 2층 206호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 정수찬은 2017.09.21 매매를 원인으로 2017.10.20 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 150,000,000원입니다. 그런데 이 소유권보다 앞선 2015.08.28 농협은행주식회사 근저당권 1,050,000,000원이 남아 있어 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 존속하는 송얌잔이의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰된 89,600,000원입니다. 중요한 점은 이 할인폭과 권리 안전성을 분리해서 보는 것입니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원이지만, 현재 가격이 시장가격보다 낮다는 근거까지 생기는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층 206호 · 대전광역시 중구 태평로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 정수찬 · 2017.10.20 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 310,356,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 1986.10.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐지만 매수인 인수는 0원
핵심은 2015.08.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,050,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 소유권을 취득한 정수찬, 2017.02.16 송얌잔이 가압류, 2025.03.07 강제경매개시결정, 2026.02.24 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 농협은행 근저당권은 2026.01.12 주식회사어썸플레이스로 이전됐고, 2026.01.23에는 확정채권 중 300,000,000원이 남궁선호·정유정에게 일부 이전된 내역이 있습니다.
② 206호 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정희 | 206호 | 2022.05.16 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 미상 | 0원 |
| 이정인 | 206호 | 2024.07.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 2025.03.14 | 0원 |
206호 관련 점유자는 윤정희·이정인 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2022.05.16과 2024.07.02로, 말소기준인 2015.08.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 별도 확인이 필요합니다. 이정인은 2025.03.14 배당요구를 한 내역이 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 이야기
현재 최저가는 89,600,000원으로 감정가 128,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 62,719,999원, 세 번째 유찰 구간은 43,903,999원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 사건에서는 최근 거래가격과 직접 대조할 수 있는 값이 없어, 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
참고할 수 있는 과거 거래는 현 소유자 정수찬의 2017년 취득가액 150,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최근 거래가 아닙니다. 따라서 입찰가격 판단의 출발점은 “89,600,000원이 싸다”가 아니라, “89,600,000원에 인수금 0원을 더한 실질취득가를 현재 근린시설 시장가격과 다시 비교한다”가 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,050,000,000원 | 87,587,200원 |
| 3. 가압류 · 송얌잔이 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 관련 · 송얌잔이 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 어썸플레이스 | 310,356,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 89,600,000원에서는 집행비용 2,012,800원을 제외한 87,587,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 1,660,356,164원 중 예상 배당액은 87,587,200원이며, 미배당은 1,572,768,964원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 토지 역시 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 대전태평초등학교 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 15미터 도로, 북측·남측 약 8미터 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1986.10.08이며, 승강기·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보·시스템 에어컨 냉난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류 접합, 가축사육제한구역 및 대전태평초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,134,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 점유 재확인. 윤정희·이정인의 실제 점유 여부와 사용관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계 검토를 위해 원문서 대조가 필요합니다.
- 기준 근저당 이전관계 확인. 농협은행주식회사 근저당이 2026.01.12 주식회사어썸플레이스로 이전되고 2026.01.23 일부 채권이 남궁선호·정유정에게 이전된 구조를 등기 원문과 대조하세요.
- 가격은 시세와 별도 비교. 현재 최저가 89,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단을 동일시하지 마세요.
- 호별 위치 확인. 감정평가에는 205호·206호·212호·213호가 함께 언급되고 212호·213호는 벽체 제거 상태가 기재돼 있으므로, 입찰 대상인 206호의 정확한 위치와 현황을 현장에서 구분해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 판정이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.08.28 농협은행주식회사 근저당이고, 206호 점유자 윤정희·이정인은 모두 그보다 뒤에 전입했습니다. 현재·추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 현재 최저가 89,600,000원은 감정가 128,000,000원의 70%이지만, 이를 현재 근린시설 시세와 직접 비교할 최근 거래값이 없습니다. 더구나 이 물건은 감정평가상 근린생활시설이고 사용승인일이 1986.10.08인 상가형 집합건물입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮은 편, 가격 메리트는 아직 확인 전”입니다. 감정가 대비 할인폭이 아니라 실질취득 89,600,000원과 실제 시장가격의 비교가 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
