광주지방법원 2025타경4617. 광주 동구 수기동 더원에버빌 2층 201호로, 물건 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 사무실로 이용 중입니다. 소유자 유한회사반도산업개발은 2023년 8월 매매로 소유권을 취득했고, 거래가액은 168,000,000원입니다. 다음 날 고흥새마을금고가 채권최고액 480,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 과거 광주와이신용협동조합 근저당권과 가압류 2건은 이미 말소됐고, 고흥새마을금고 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 명세서에 더원이·반도산 2명이 주거 이용자로 기재되어 있으나 전입일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아, 대항력 가능 여부와 승계액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층 201호 도로명: 광주광역시 동구 독립로226번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 사무실 이용 중 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 유한회사반도산업개발 (2023.08.03 매매 · 2023.08.21 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥새마을금고 / 403,171,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 호실 구조 | 201호·202호·203호 경계벽에 출입문 등을 설치하여 호실별로 소통할 수 있는 구조 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
현재 말소기준은 2023.08.22 고흥새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 201호·202호·203호를 공동담보로 합니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하므로, 등기부상 후순위 권리를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유관계 — 실제 기재 인원 2명
| 성명 | 이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더원이 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 반도산 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 기재 인원은 보증기관이나 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차 기재 인원 2명입니다. 다만 감정평가에서는 201호부터 203호까지 사무실로 이용 중이라고 조사된 반면, 두 사람의 이용은 주거로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 실제 사용관계, 각 호실별 점유 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 96.2%보다 -11.1%를 함께 봐야 한다
더원에버빌은 2016.06.01 준공, 20세대 규모입니다. 제공된 면적 매칭 거래는 2건이며, 2024.07 거래가 120,000,000원, 2022.05 거래가 135,000,000원입니다. 전체 평균은 127,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 평균 120,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 65.13㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 65.13㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 127,500,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 115,500,000원은 전체 평균의 90.6%, 최근 평균과 최신 거래의 96.2%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -11.1%이고 최근 표본도 1건뿐입니다. 전체 평균 127,500,000원에는 더 높은 2022.05 거래가 포함되어 있으므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 고흥새마을금고 | 480,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 480,000,000원 | 366,917,000원 |
배당모델상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 두 임차 기재 인원의 보증금과 대항요건이 미상이므로, 이 표의 0원은 실질 인수액 확정값이 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모델 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 366,917,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 401,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 424,823,710원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로5가역 남측 인근의 중심상업지대로, 주변에 근린생활시설과 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 근린시설로 분류되며 감정평가 당시 사무실로 이용 중입니다. 일반 위생·급배수·소방·승강기·냉난방 설비가 설치되어 있습니다.
- 호실 구조. 201호·202호·203호 경계벽에 출입문 등이 설치되어 세 호실이 서로 통하는 구조입니다.
- 토지. 중심상업지역의 932.2㎡ 사다리형 평지이며, 남서측으로 폭 약 5~6m 아스팔트 포장도로에 접합니다. 공시지가는 879,800원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 거래 표본은 2건이고 최근 거래 추세는 -11.1%입니다. 근린시설·사무실 이용 물건인 만큼 거래가 적어 가격 검증 폭이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 더원이·반도산의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인하세요.
- 대항력 기준 대조. 각 점유자의 대항요건 취득일이 말소기준일인 2023.08.22보다 빠른지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 해당 승계액을 더해 최근 거래 120,000,000원과 다시 비교하세요.
- 현장 점유 확인. 명세서상 주거 이용과 감정평가상 사무실 이용이 다르므로 실제 점유자와 영업·거주 상태를 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 201호와 202호·203호 사이 출입문, 경계벽 상태, 독립 이용 가능성과 원상회복 필요 여부를 현장에서 점검하세요.
- 공동담보 확인. 고흥새마을금고 근저당권은 201호·202호·203호 공동담보이므로 공동담보목록과 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한 보수화. 최저가는 최근 거래의 96.2%이고 거래 추세는 -11.1%입니다. 전체 평균 127,500,000원만으로 할인폭을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 임차·점유 확인이 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 명세서에 기재된 2명의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이라 매수인 승계액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 최저가 115,500,000원은 최근 거래 120,000,000원의 96.2%지만, 최근 거래 추세가 -11.1%이고 사무실 이용 근린시설의 거래 표본도 2건뿐입니다.
등기상 소멸은 확인, 가격 메리트와 임차 승계는 미확인. 201호부터 203호까지 연결된 점유 구조와 두 임차 기재 인원의 권리를 먼저 해소한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다. 현재 자료만으로는 최저가가 낮다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다.
