광주지방법원 2025타경4617. 광주 동구 수기동 더원에버빌 2층 202호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 현 소유자는 유한회사반도산업개발이며 2023.08.03 매매를 원인으로 2023.08.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 172,000,000원입니다. 다음 날인 2023.08.22 고흥새마을금고가 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리만 보면 비교적 명확합니다. 2025.07.14 고흥새마을금고의 임의경매개시결정과 2025.09.10 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택금융공사·오경옥의 가압류와 광주와이신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4617 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층 202호 · 광주광역시 동구 독립로226번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사반도산업개발 · 거래가액 172,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥새마을금고 / 403,171,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.07.04 광주와이신용협동조합 근저당은 2023.08.24 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.08.22 고흥새마을금고 근저당입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 30% 유찰됐지만 최근 거래가와 거의 같다
더원에버빌의 비교 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.07, 2층 65.13㎡ 120,000,000원이고 이전 거래는 2022.05, 같은 2층 65.13㎡ 135,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 127,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 65.13㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 65.13㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 127,500,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 120,000,000원의 99.2%입니다. 숫자상 1,000,000원 낮을 뿐이라 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가할 수준은 아닙니다. 더 중요한 신호는 추세입니다. 최근 거래 120,000,000원은 이전 거래 135,000,000원 대비 11.1% 하락한 흐름입니다. 감정가 170,000,000원에서 30% 유찰됐다는 사실만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당 · 고흥새마을금고 | 480,000,000원 | 116,534,000원 |
| 미배당 | 480,000,000원 | 363,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 119,000,000원 가정 시 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 고흥새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 363,466,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 363,466,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 398,599,400원 |
| 3회 유찰 · 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 423,139,580원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로5가역 남측 인근의 중심상업지대로, 주변에 근린생활시설과 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 공부상 근린시설이며 현재 사무실로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아닙니다.
- 구조. 201호·202호·203호 경계벽에 출입문 등이 설치돼 호실별로 소통 가능한 구조입니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 토지면적 932.2㎡ · 공시지가 879,800원/㎡ · 평지 · 사다리형입니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 5~6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모·거래. 더원에버빌은 20세대, 2016.06.01 준공이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 127,500,000원보다 최신 거래 120,000,000원과 최근 12개월 평균 120,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 11.1% 낮습니다. 현 최저가 119,000,000원이 최근 거래와 거의 같다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 호실 독립성 확인. 201호·202호·203호가 출입문 등으로 연결돼 있으므로 202호 단독 사용·폐쇄 가능 여부와 실제 내부 경계를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 사무실로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 배당 미충족. 현재 회차에서도 고흥새마을금고 채권최고액 480,000,000원 중 363,466,000원이 미배당됩니다. 다만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 비교. 현재 119,000,000원, 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원으로 가격 시나리오가 설정돼 있습니다.
맺으며 — “30% 유찰 = 30% 싸다”가 아니다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.08.22 고흥새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 감정가 170,000,000원에서 한 번 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔지만 최신 실거래는 120,000,000원이고, 현 최저가는 그 99.2%입니다. 여기에 거래 추세가 -11.1%라는 점까지 감안하면 현 회차를 뚜렷한 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다. 더구나 일반 주거용이 아니라 근린시설·사무실이고 201·202·203호가 서로 소통 가능한 구조라는 현장 변수도 있습니다. 권리는 양호, 현 가격은 보수적으로. 이 물건은 감정가 할인율보다 최근 실거래와 실제 사용 구조를 중심으로 판단해야 합니다.
