광주지방법원 2025타경4617. 광주 동구 수기동 더원에버빌 2층 203호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 사무실입니다. 현재 소유자는 유한회사반도산업개발이며, 2023.08.03 매매를 원인으로 등기상 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다. 다음 날인 2023.08.22 고흥새마을금고가 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 고흥새마을금고 근저당 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 바깥입니다. 매각물건명세서에는 “주식회”가 점유자로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 그대로 “최종 인수 위험 0”으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 4-5 더원에버빌 2층 203호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 독립로226번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 대상 면적 | 78.4336㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사반도산업개발 (2023.08.03 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고흥새마을금고 / 403,171,420원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 말소 구조, 임차인은 ‘미상’
과거 한국주택금융공사 가압류 2,881,000,000원과 오경옥 가압류 18,900,800원은 각각 2020년에 이미 말소됐고, 기존 광주와이신용협동조합 근저당 387,400,000원 역시 2023.08.24 해지로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.08.22 고흥새마을금고 근저당이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
보증금 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰했어도 최근 거래보다 높다
가격 판단에서 전체 거래 평균 118,181,818원보다 중요한 것은 최근 흐름입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 87,500,000원이고 최신 거래는 2025.09 · 75,000,000원입니다. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 12개월 평균의 173.6%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세 역시 -30.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 47.7㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.02 | 51.65㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 65.13㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 47.7㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 38.75㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 47.7㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 47.7㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 38.75㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 38.75㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 51.65㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.05 | 65.13㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 87,500,000원 |
다만 실거래 표본의 면적은 38.75㎡~65.13㎡이고 대상 면적은 78.4336㎡이므로 동일 면적의 직접 비교는 아닙니다. 그 한계를 감안해도 현재 최저가는 전체 거래 최고가 135,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 크게 높은 수준입니다. 따라서 “1회 유찰했으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,926,600원 |
| 2. 근저당 · 고흥새마을금고 | 480,000,000원 | 148,973,400원 |
| 미배당 | - | 331,026,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
고흥새마을금고 채권액은 채권최고액 480,000,000원 기준이며, 경매 신청 청구액은 403,171,420원입니다. 현재 회차 매각가에서는 채권최고액 기준 331,026,600원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 331,026,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 375,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 407,308,758원 | 0원 |
중요: 위 회차별 인수 0원은 현재 배당 계산에 잡힌 금액입니다. 임차인 “주식회”의 전입일·보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이 수치를 근거로 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 가능성까지 없다고 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정 당시 201호·202호·203호 모두 사무실로 이용 중입니다. 공동주택으로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로5가역 남측 인근의 중심상업지대로, 근린생활시설과 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 일반 위생·급배수·소방·승강기·냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대지 932.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 공시지가 879,800원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 시가지경관지구, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 더원에버빌은 20세대, 2016.06.01 준공입니다. 실거래는 11건이 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 가격 추세가 -30.0%인 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. “주식회”의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 오해 금지. 배당표상 인수액은 0원이지만 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인이 있으므로 최종 승계 위험은 별도입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 173.6%이고 최신 거래 75,000,000원보다 높습니다.
- 면적 차이. 실거래 표본은 38.75㎡~65.13㎡이고 대상은 78.4336㎡이므로 면적 차이를 반영해 추가 비교가 필요합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -30.0% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균 118,181,818원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 호실 경계. 201호·202호·203호 사이 출입문이 설치된 구조이므로 203호의 실제 경계·점유·독립 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경매서류 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 중요한 것은 최근 시세와 미상 임차인
이 물건의 등기부는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.08.22 고흥새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그것만으로 안전형 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 실제 임차인 1명의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남아 있기 때문입니다.
가격은 더 보수적입니다. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 173.6%이고, 최신 거래는 75,000,000원, 최근 추세는 -30.0%입니다. 비교 거래의 면적이 대상 78.4336㎡와 일치하지 않는 한계는 있으나, 적어도 현재 회차를 “시세보다 싸다”거나 “1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 근거는 없습니다. 등기권리는 단순하지만, 가격과 임차인 확인은 모두 보류. 현재 자료 기준으로는 공격적인 입찰보다 권리·점유 확인과 가격 검증이 먼저인 물건입니다.
