광주지방법원 2025타경33820. 광주 북구 연제동 10, 1층 103호 근린시설로 감정평가상 이용상태는 소매점(현 공실)입니다. 현 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 2019.10.17 소유권을 이전받은 날 순천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기상으로는 구조가 비교적 선명합니다. 말소기준 뒤인 2024.09.30의 가압류 2건, 2025.09.08의 현 경매개시결정, 2026.04.21의 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 노지선의 전입일은 2019.06.18로 말소기준보다 앞서기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33820 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층103호 · 도로명 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(현 공실) · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,211,551,709원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
2018.06.29 방림신용협동조합의 채권최고액 3,900,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 2018년 신탁 역시 말소된 상태입니다. 현재 기준이 되는 권리는 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지선 | 2019.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 에스디투자개발 주식회사, 박훈구 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 말소기준 후 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
조사된 전입 관련자는 2명입니다. 이 가운데 에스디투자개발 주식회사·박훈구의 전입일 2023.04.11은 말소기준보다 늦어 대항력 인수 위험은 낮습니다. 반면 노지선은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 매수인에게 승계될 수 있는 금액 자체를 계산할 수 없는 상태입니다. 현재 공실 기재가 실제 퇴거와 점유 상실을 의미하는지는 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
② 회차별 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가 424,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 296,800,000원입니다. 다음 회차 가격 시나리오는 207,760,000원, 145,432,000원으로 내려가지만, 선순위 전입자의 인수금액이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락과 실질취득가 하락을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 296,800,000원 | 1,114,782,500원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 207,760,000원 | 1,202,575,940원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 145,432,000원 | 1,264,031,348원 |
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 291,844,800원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 114,592,686원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 92,034,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,955,200원 이후 순천농업협동조합에 291,844,800원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 1,114,782,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 여부도 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 양산제 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 용도. 감정평가상 1층 근린시설이며 이용상태는 소매점, 현재 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 부정형 평지입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 공시지가 594,500원/㎡ · 토지면적 1,702.0㎡입니다.
- 규제. 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이며 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노지선의 실제 점유부터 확인. 2019.06.18 전입 기록과 현재 공실 기재가 함께 존재합니다. 현재 점유·퇴거 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 노지선의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 보증금 규모가 낙찰가 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부도 현재 확인되지 않으므로 원본 명세와 배당요구관계를 대조해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 296,800,000원은 감정가의 70%지만 선순위 인수금이 존재하면 실질취득가는 그만큼 높아집니다.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당에는 같은 연제동 10의 1층 107호와 108호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 후순위 권리. 2024.09.30 가압류 2건과 2026.04.21 북구 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 현 공실 소매점입니다. 실제 내부 상태와 영업 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 사건에서 등기상 후순위 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 노지선의 2019.06.18 전입이 말소기준보다 먼저이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 동시에 현재 공실이라는 기재도 있어 실제 대항력 존속 여부는 추가 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 현재 최저가 296,800,000원을 그대로 실질취득가로 고정해서는 안 됩니다. 선순위 전입자의 인수 가능 보증금이 확인되면 그 금액까지 취득비용에 반영해야 합니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 전입은 아직 미해결. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 노지선의 실제 점유·퇴거 및 보증금 확인입니다.
