광주지방법원 2025타경33820. 광주광역시 북구 연제동 10의 1층 108호 근린시설로, 감정평가상 이용상태는 소매점(현 공실)입니다. 현재 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 2019.10.17 소유권을 취득한 날 순천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 2024.09.30 가압류 2건, 2024.12.10 광주광역시 북구 압류, 2025.09.08 이 사건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 두 명의 점유 관련자가 확인됐고, 그중 노지선은 2019.06.18 전입으로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33820 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층108호 · 도로명 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점(현 공실) |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,211,551,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 |
| 토지 | 대 1,702.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유를 먼저 본다
2018.06.29 방림신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 등재된 가압류 2건, 광주광역시 북구 압류 및 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 현재 공실과 선순위 전입 이력을 함께 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노지선 | 2019.06.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 에스디투자개발 주식회사, 박훈구 | 2023.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
에스디투자개발 주식회사, 박훈구의 전입은 말소기준 이후인 2023.04.11이어서 대항력은 없습니다. 반면 노지선은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 422,000,000원, 현재 최저매각가는 295,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 제시된 시나리오는 206,780,000원(49%), 3회 유찰 시 144,746,000원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 295,400,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만으로 투자 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,935,600원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 290,464,400원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 114,592,686원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 92,034,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오상 채권자 총 청구액 1,406,627,300원 중 290,464,400원이 배당되고, 1,116,162,900원이 미배당으로 남습니다. 위 배당안의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상인 점은 별도 권리위험이므로 실제 입찰 판단에서는 분리해 확인해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 소매점이며 현재 공실입니다.
- 호실 이용. 107호와 108호는 일부 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 상가입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 양산제 서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대 1,702.0㎡, 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 제한. 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 보증금. 노지선의 보증금과 임대차계약 내용을 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부. 노지선의 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인하지 않으면 실제 인수금액을 산정할 수 없습니다.
- 현재 공실 확인. 명세서상 공실이라도 현장 방문으로 실제 점유·영업·잔존물 여부를 확인해야 합니다.
- 107호·108호 통합 이용. 벽체 구분 없이 사용 중인 상태가 인도·사용·재임대에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 공동담보. 순천농업협동조합 근저당은 103호·107호와 공동담보 관계가 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 세금·우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 먼저 확인할 것은 선순위 임차관계
이 물건은 감정가 422,000,000원에서 한 번 유찰돼 295,400,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2019.10.17 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 후순위 권리구조는 복잡하지 않습니다. 하지만 2019.06.18 전입한 노지선이 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점이 핵심입니다.
현재 공실이라는 기재만으로 이 선순위 전입 이력을 무시할 수는 없습니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액 미상으로 두는 것이 맞습니다. 여기에 107호와 108호가 벽체 구분 없이 함께 이용되는 근린시설이라는 물리적 특성까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 가격보다 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다. 매각물건명세서에서 선순위 전입자의 보증금·배당요구 여부가 해소된 뒤에야 295,400,000원의 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
