296,800,000원
광주지방법원 2025타경33820. 광주 북구 연제동 10, 1층 107호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 소매점이며 현재는 공실입니다. 등기 구조의 중심은 2019.10.17 설정된 순천농업협동조합 근저당 1,200,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 바깥의 점유기록입니다. 노지선의 등록일은 2019.06.18로 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 공실이라는 조사만으로 과거 임대차의 종료와 대항력 상실을 단정할 수 없으므로, 이 사건은 등기상 소멸 구조와 임차관계 위험을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33820 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층 107호 · 도로명주소 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 소매점 · 현재 공실 · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 |
| 현황상 경계 | 107호와 108호를 벽체 구별 없이 1개호로 이용 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 (2019.10.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,211,551,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선행 점유기록은 확인 필요
2018.06.29 설정된 방림신용협동조합 근저당 3,900,000,000원은 2019.10.17 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 순천농업협동조합 근저당 1,200,000,000원입니다. 2024.09.30의 가압류 2건과 2025.09.08의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 조사 명의 | 등록일 | 현재 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스디투자개발 주식회사, 박훈구 | 2023.04.11 | 현재 공실 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 노지선 | 2019.06.18 | 현재 공실 | 가능·미상 말소기준 이전 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 근거가 아니다
현재 최저가는 296,800,000원으로 감정가 424,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 상가 시세보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 선행 점유기록의 보증금이 확인되지 않아 가격 비교의 기준이 되는 실질취득가 자체가 미정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.7% 추정) | - | 4,955,200원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 291,844,800원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 114,592,686원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 92,034,614원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,406,627,300원 중 291,844,800원이 배당되고 미배당액은 1,114,782,500원입니다. 등기 권리 기준 매수인 인수는 0원으로 계산됐지만, 보증금이 확인되지 않은 노지선의 임차관계는 반영되지 않았으므로 최종 인수액 확정치로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산제 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 3층 건물 중 1층 소매점이며 현재 공실입니다. 공동 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 호실 경계. 107호와 108호는 벽체 구별 없이 1개호로 이용 중이므로 호실별 출입·설비·경계와 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 부정형 평지로 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지면적은 1,702㎡이고 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이고 비교 실거래가 없어, 감정가 할인율만으로 재매각 가능성과 임대수익성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노지선 임대차 원본 확인. 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구, 사업자등록 또는 전입 상태와 현재 점유 유지 여부를 매각물건명세서·현황조사·인도 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 현장 방문을 통해 실제 영업·점유·잔존 동산과 출입문 관리자를 확인하고, 과거 점유자가 점유를 완전히 반환했는지 확인해야 합니다.
- 107호·108호 경계 확인. 벽체가 없는 통합 이용 상태가 매각 후에도 유지 가능한지, 별도 처분·임대 시 구획 복구가 필요한지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당에는 1층 103호와 108호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·배당 진행과 채권 배분을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 실거래가 없으므로 인근 1층 소매점의 실매매가·보증금·임대료·공실 기간을 확인한 뒤 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 그러나 노지선의 2019.06.18 등록은 말소기준인 2019.10.17보다 빠르고, 보증금과 현재 점유 상태가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 남아 있다면 매수인의 실질취득가는 296,800,000원에서 끝나지 않습니다. 여기에 107호·108호 통합 이용과 비교 실거래 부재까지 겹칩니다.
등기 권리는 정리되지만 실질 인수는 미확정. 감정가의 70%라는 할인율을 보기 전에 선행 임대차와 호실 경계를 먼저 닫아야 하는 근린시설입니다. 확인 전 입찰 판단은 보류가 맞습니다.
