춘천지방법원 2025타경1100. 원주혁신도시 내 스타타워 5층 501호입니다. 소유자는 주식회사미래창조개발이며, 2015년 소유권보존과 신탁·신탁말소를 거친 뒤 2015.11.25. 장흥군수산업협동조합 명의의 채권최고액 650,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 주식회사 청 코리아 가압류, 원주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서 비고는 공실 상태이고 실제 임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계에 따른 매수인 부담은 산정되지 않습니다. 현재 최저가 145,040,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 145,040,000원입니다. 채권자에게 발생하는 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1885-3 스타타워 5층 501호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 혁신로 37-3 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 건물 용도 일반음식점 · 현재 공실 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 5층 · 내부 인테리어 공사 미마감 |
| 소유자 | 주식회사미래창조개발 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 524,634,577원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 공동담보 구조 확인
말소기준은 2015.11.25. 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며 스타타워 502호·503호와 공동담보로 등기돼 있습니다. 2023년 시작된 종전 임의경매는 2024.03.26. 취하돼 말소됐고, 2025.06.16. 같은 채권자가 다시 임의경매를 신청했습니다. 현재 남은 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%를 곧바로 시세 할인으로 읽지 말 것
현재 최저가는 145,040,000원으로 감정가 296,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 실제 매매시장 대비 할인율은 아닙니다. 이 물건은 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정평가상 일반음식점으로 이용됐고, 현재 공실이며 내부 인테리어 공사가 마감되지 않았습니다. 따라서 완성된 주거용 물건이나 정상 영업 중인 상가와 같은 기준으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 145,040,000원 | 142,209,440원 | 515,658,570원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 558,561,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 71,069,600원 | 69,390,347원 | 588,477,663원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,830,560원 |
| 1. 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 142,209,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청 코리아 | 7,868,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 657,868,010원 중 142,209,440원이 배당되고 515,658,570원이 미배당됩니다. 매각대금은 집행비용과 근저당 배당으로 모두 소진되지만, 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주종합청사 남동측 인근 원주혁신도시 내 상가지대입니다. 대한적십자사, 한국석탄공사, 건강보험심사평가원 등 공공기관과 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 거리·노선·배차간격과 운행 빈도를 고려한 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 남동측과 북동측 약 15m 포장도로에 접한 중로각지입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 3,126,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 외벽은 화강석 붙임과 강화유리 등으로 마감됐으나, 내벽은 시멘트 몰탈 노출 상태이고 전반적인 내부 인테리어 공사가 마감되지 않았습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재경보·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 도시형생활주택 표기와 감정 이용상태 일반음식점의 관계를 건축물대장, 집합건축물대장, 관리규약과 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공사 범위 산정. 시멘트 몰탈 노출과 내부 인테리어 미마감 상태를 현장에서 확인하고, 정상 사용에 필요한 공사 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 재확인. 공실로 기재돼 있으나 매각기일 전후의 실제 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 스타타워 502호·503호와 공동담보입니다. 배당관계와 매각 대상별 진행 상태를 원본 기록에서 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간의 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율보다 실제 사용 가능 용도, 주변 임대수요, 공실 기간, 완성 후 예상 매매·임대가와 총공사비를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리만 보면 구조는 명확합니다. 2015.11.25. 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 용도와 상품성입니다. 도시형생활주택으로 표시돼 있지만 일반음식점으로 이용됐고, 현재 공실이며 내부 공사도 마감되지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하기보다, 낙찰가 145,040,000원에 공사비와 사용 준비 비용을 더한 총투입액, 실제 허용 용도와 임대·매매 수요를 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단.
