춘천지방법원 2025타경1100. 원주혁신도시 내 스타타워 5층 503호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 일반음식점이며 현재 공실입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 최상층에 위치하고, 외벽은 화강석 붙임·강화유리, 내벽은 시멘트 몰탈 노출 상태로 내부 인테리어 공사가 마감되지 않은 상태입니다.
권리관계의 출발점은 2015.11.25. 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사 청 코리아 가압류, 원주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 공실로 기재돼 있어, 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1885-3 스타타워 5층 503호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 혁신로 37-3 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 건물 용도 일반음식점 · 현재 공실 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 5층 503호 · 내부 인테리어 미마감 |
| 소유자 | 주식회사미래창조개발 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 154,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 524,634,577원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 매각물건명세서에는 공실 상태로 기재돼 있으며, 별도의 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — ‘49% 할인’과 ‘시세 대비 저가’는 다르다
현재 최저매각가는 154,840,000원으로 감정가 316,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 감정가 대비 할인율은 주변 거래가나 임대수익률을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반음식점 용도·공실이고 내부 인테리어 공사가 마감되지 않은 상태라, 낙찰가 외에 실제 사용을 위한 공사 범위와 비용이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 154,840,000원 | 151,872,240원 | 505,995,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 108,388,000원 | 106,070,568원 | 551,797,442원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 75,871,600원 | 74,105,911원 | 583,762,099원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 154,840,000원 + 인수 0원 = 154,840,000원입니다. 다만 내부 공사비와 취득 관련 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,967,760원 |
| 1. 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 151,872,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청 코리아 | 7,868,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 657,868,010원 중 채권자 예상배당은 151,872,240원이며, 총 미배당액은 505,995,770원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주종합청사 남동측 인근의 원주혁신도시 내 상가지대로, 대한적십자사·한국석탄공사·건강보험심사평가원 등 공공기관과 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m, 남동측과 북동측으로 폭 약 15m 포장도로에 접한 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 공시지가는 3,126,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 화강석 붙임과 강화유리, 내벽은 시멘트 몰탈 노출 상태이고 내부 인테리어 공사는 마감되지 않았습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재경보·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정 이용상태는 일반음식점입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 허가 용도를 원본으로 대조하세요.
- 내부 공사 범위. 시멘트 몰탈 노출과 인테리어 미마감 상태이므로 현장 확인을 통해 전기·급배수·천장·바닥·냉난방 등 필요한 공사 범위를 산정하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 같은 건물·인근 상가의 최근 거래가와 임대료, 공실기간을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 공동담보. 근저당권에 기재된 스타타워 501호·502호의 경매 진행과 배당관계를 확인하세요.
- 공실 명도. 공실로 기재돼 있으나 현장 점유 상태와 출입 가능 여부, 잔존 집기·시설물 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금. 장기 공실에 따른 관리비와 공과금 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 세금 배당. 원주시 압류와 당해세 가능성을 포함해 교부청구·배당요구 내역을 최신 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인 0명, 공실, 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 임차보증금이나 선순위 권리 문제가 없습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 대상 호실은 일반음식점 용도·공실·내부 인테리어 미마감 상태입니다. 주변 거래와 임대수요, 필요한 공사비를 대조하지 않은 채 감정가 할인 폭만 보고 입찰하면 실제 취득 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다. 권리는 합격, 가격과 활용성은 확인 후 결정. 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 상태와 수익성 검증입니다.
