춘천지방법원 2025타경1100. 원주혁신도시 내 스타타워 5층 502호입니다. 경매상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있으나, 감정 이용상태는 일반음식점이며 기준시점 현재 공실입니다. 내부는 시멘트 몰탈이 노출돼 있고 인테리어 공사가 마감되지 않은 상태로 조사됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 장흥군수산업협동조합의 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없고 공실로 확인돼 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1885-3 스타타워 5층 502호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 혁신로 37-3 |
| 경매 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 일반음식점 · 공실 |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 · 내부 인테리어 공사 미마감 |
| 소유자 | 주식회사미래창조개발 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군수산업협동조합 / 524,634,577원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음·공실 상태. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있고, 감정평가에서도 공실 상태로 조사됐습니다. 말소기준인 장흥군수산업협동조합 근저당권 이후의 가압류와 원주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판단 금지
감정가는 218,000,000원, 현재 최저가는 106,820,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 553,343,490원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 584,839,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 606,868,362원 | 0원 |
유찰이 계속될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 유찰은 권리 부담을 키우지 않지만, 그렇다고 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 뜻도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 650,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청 코리아 | 7,868,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 553,343,490원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주종합청사 남동측 인근 원주혁신도시 상가지대에 위치하며, 대한적십자사, 한국석탄공사, 건강보험심사평가원 등 공공기관과 근린생활시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 20m, 남동측과 북동측 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역이며, 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 3,126,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 화강석과 강화유리 등으로 마감됐으나, 내부는 시멘트 몰탈 노출 상태이고 인테리어 공사가 마감되지 않았습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전·화재경보·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 경매 용도는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 일반음식점입니다. 건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용 가능 업종을 직접 대조해야 합니다.
- 공사 범위 확인. 내부 인테리어가 마감되지 않은 상태이므로 현장 방문을 통해 전기·급배수· 천장·바닥·주방·냉난방 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 비용 반영. 낙찰 후 공사 및 임차인 모집까지 발생할 수 있는 공실 기간을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 비교 실거래가 제시되지 않았으므로 같은 건물과 혁신도시 인근 유사 상가의 실제 매매가·임대료·공실률을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 공동담보로 기재된 스타타워 501호와 503호의 경매·변제 진행 상황도 함께 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간의 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 활용성은 검증 필요
이 물건의 권리관계는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
현황은 일반음식점·공실이고 내부 인테리어도 마감되지 않았습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 낙찰가보다 중요한 것은 완공 비용, 임대 가능성, 공실 기간과 실제 환금성입니다. 권리는 단순하지만 자산 운용은 단순하지 않은 물건으로, 현장과 임대시장을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
