서울동부지방법원 2025타경51645. 광진구 구의동 테크노-마트21 4층 시052호입니다. 등기상 소유자는 주식회사테크노다인개발이고, 2017.08.01. 거래가액 2,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2017.11.13. 접수된 프라임산업 주식회사 가압류 69,010,550원입니다. 이 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2023년 광진구 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 부동산 자체의 성격은 단순한 주거형 물건으로 보면 안 됩니다. 사건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정요항표 이용상태는 판매시설로 기재되어 있고, 2025.07.08.자 감정서 비고는 본건을 공실 상태의 오픈상가로 설명합니다. 특히 인접 호수와 견고한 벽체로 구분되지 않고 바닥의 경계표식으로 위치와 경계를 확인하는 형태이므로, 입찰 전 물리적 특정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 4층 시052호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 도시형생활주택 · 감정상 판매시설 · 공실 오픈상가 |
| 소유자 | 주식회사테크노다인개발 (2017.08.01. 소유권이전 · 거래가액 2,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 5,632,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 청구금액 | 224,566,527원 |
| 말소기준 | 2017.11.13. 갑구 17번 가압류 · 프라임산업 주식회사 · 69,010,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
① 권리 흐름 — 2017년 가압류가 기준
현재 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 2017.11.13. 가압류입니다. 2023.10.04. 광진구 압류와 2025.06.25. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 기재 확인 — 본건 호수와 구분해서 봐야 한다
| 성명 | 기재 호수 | 보증금 | 전입·점유 기준 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진홍 | 8층비069호 | 10,000,000원 | 전입신고일 미상 · 배당요구 2025.07.16. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우 | 8층비069호 | 미상 | 2022.12.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
위 두 기재는 모두 8층비069호로 표시되어 있어, 매각 대상인 4층시052호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 배진홍의 보증금 10,000,000원을 본건의 인수액으로 합산하거나, 전입신고일이 확인되지 않은 상태에서 대항력이 있다고 단정해서는 안 됩니다. 제공된 배당 계산에서도 본건 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있습니다.
② 가격 점검 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
현재 최저매각가는 5,632,000원으로 감정가 11,000,000원의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 4,505,600원, 5회 유찰 시 3,604,480원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이번 가격 판단은 감정가 대비 유찰폭과 물건 특성에 한정하는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51.2% | 5,632,000원 | 63,879,926원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 4,505,600원 | 64,986,051원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 3,604,480원 | 65,870,951원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.9% 추정) | - | 501,376원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 프라임산업 주식회사 | 69,010,550원 | 5,130,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 프라임산업 주식회사 가압류 채권 69,010,550원 중 5,130,624원이 배당되고, 63,879,926원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 구의동, 강변역(지하철 2호선) 북동측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설 및 고속버스터미널 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 강변역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 집합건축물대장 용도는 판매시설이며, 본건 관련 비고는 공실 오픈상가 상태로 설명합니다.
- 경계. 인접 호수와 견고한 벽체 등으로 구분되지 않고 바닥의 경계표식으로 위치와 경계를 확인할 수 있는 형태입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 도로, 전기공급설비, 지하도로 관련 제한과 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태 기재. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 매각 대상은 4층 시052호입니다. 바닥의 경계표식으로 구획되는 오픈상가이므로 현장에서 정확한 위치와 면적 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 분류의 도시형생활주택과 감정상 판매시설 기재가 함께 존재합니다. 실제 공부·현황을 매각 전 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
- 임차인 호수 대조. 임차인으로 기재된 배진홍과 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우의 점유 부분은 모두 8층비069호입니다. 본건 4층시052호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 배진홍은 전입신고일이 미상이므로 보증금 10,000,000원이 있더라도 대항력 있다고 단정할 수 없습니다.
- 말소기준 확인. 2017.11.13. 프라임산업 주식회사 가압류가 기준이며 이후 압류·강제경매는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고, 오픈상가의 물건성·호수 특정·3회 유찰 사실을 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 물건 확인”
이 사건은 말소기준 가압류 이후 권리가 소멸하고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원인 점은 분명합니다. 따라서 권리만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 11,000,000원에서 세 차례 유찰돼 5,632,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 감정상 본건은 판매시설·공실 오픈상가이고, 견고한 벽체 대신 바닥 경계표식으로 호수를 특정하는 물건입니다. 임차인 기재 역시 대상 호수와 다른 8층비069호에 집중돼 있습니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보수적으로, 현장·호수·용도 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 할인율보다 정확한 물건 특정입니다.
