4,659,000원
서울동부지방법원 2025타경51645. 서울 광진구 구의동 테크노-마트21 8층 비069호입니다. 사건 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가서 이용상태는 집합건축물대장상 판매시설이며, 39층 철근콘크리트조 건물의 8층 호실입니다. 현재 소유자는 주식회사테크노다인개발이고, 2017.07.07. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 2,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2017.11.13. 접수된 프라임산업 주식회사 가압류 69,010,550원입니다. 그 뒤 2023.10.04. 광진구 압류와 2025.06.25. 강제경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 유형이 아닙니다. 점유·임차 관계의 불확실성이 가격보다 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51645 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층비069호 |
| 사건상 용도 | 도시형생활주택 |
| 감정상 이용상태 | 집합건축물대장상 판매시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 · 제8층 |
| 소유자 | 주식회사테크노다인개발 |
| 감정가 / 최저가 | 9,100,000원 / 4,659,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 224,566,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 분석의 말소기준은 2017.11.13. 갑구 11번 가압류입니다. 프라임산업 주식회사의 청구금액은 69,010,550원이며, 그 이후 광진구 압류와 현재 강제경매는 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권·압류·경매개시결정 다수는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 임차·점유 — 10,000,000원 보증금의 대항력은 ‘미상’
| 점유·임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배진홍 | 8층비069호 | 10,000,000원 | 미상 | 2025-07-16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우 | 8층비069호 | 미상 | 2022-12-20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배진홍은 보증금 10,000,000원과 2025.07.16. 배당요구 사실이 확인되지만, 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우는 2022.12.20. 전입으로, 2017.11.13. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다. 한편 매각물건명세서에는 별도로 임차인 없음 기재가 있어 현황조사·문건접수 내용과 원문을 상호 대조할 필요가 있습니다.
③ 현황 리스크 — 비068호와 합쳐 ‘튼상가’ 이용
2026.03.13.자 채권자 보정서에 따르면 본건은 인접호수인 비068호와 합쳐져 튼상가로 이용 중입니다. 다만 건축물현황도 및 등기부 편철 도면 등을 기초로 측량감정이 가능하다고 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 483,862원 |
| 2. 가압류 · 프라임산업 주식회사 | 69,010,550원 | 4,175,138원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 프라임산업 주식회사 채권에 4,175,138원이 배당되고 64,835,412원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 강제경매 신청청구 224,566,527원에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 프라임산업 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 4,659,000원 | 4,175,138원 | 64,835,412원 |
| 4회 유찰 시 | 3,727,200원 | 3,260,110원 | 65,750,440원 |
| 5회 유찰 시 | 2,981,760원 | 2,528,088원 | 66,482,462원 |
현재 최저가는 감정가의 51.2%이고, 4회 유찰 시 3,727,200원, 5회 유찰 시 2,981,760원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 배진홍의 대항력이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락을 곧바로 실질취득 하락으로 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되는 경우 보증금 10,000,000원이 핵심 기준이 됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강변역(지하철 2호선) 북동측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·고속버스터미널 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강변역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용. 집합건축물대장상 판매시설이며 본건 관련 일련번호 중 판매시설 이용 상태가 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 중앙공급식 냉난방, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 건물은 약 30m, 약 25m, 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배진홍 전입일 원본 확인. 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 대항력이 인정될 경우 보증금 10,000,000원이 실질취득의 기준이 될 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구일은 2025-07-16이지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 스마트컨스트럭션 보증금 확인. 전입은 2022-12-20로 기준권리 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 비068호와의 경계 확인. 인접호와 합쳐 튼상가로 이용 중이므로 현황과 등기상 전유부분 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기는 도시형생활주택이나 감정상 판매시설입니다. 실제 사용과 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·2026.03.13.자 채권자 보정서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% = 싸다”가 아니다
감정가 9,100,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 4,659,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 보증금 10,000,000원의 배진홍은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있고, 대항력이 인정돼 미배당 보증금이 남는다면 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 10,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
게다가 사건 용도는 도시형생활주택인데 감정상 이용은 판매시설이고, 비068호와 합쳐 튼상가로 이용 중이라는 현황도 있습니다. 등기상 소멸 구조만 보면 단순하지만 임차·점유와 물리적 현황은 단순하지 않습니다. 따라서 이 사건은 가격은 낮아졌지만 권리·현황 확인 전에는 보류가 맞는 유형입니다.
