서울동부지방법원 2025타경51645. 테크노-마트21 8층 비042호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태에는 집합건축물대장상 판매시설로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 5,632,000원으로 감정가 11,000,000원의 51.2%이며 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 근저당은 없고, 선언된 말소기준은 2014년 5월 19일 서울특별시영등포구의 압류입니다.
권리 자체보다 더 크게 봐야 할 부분은 목적물 특정과 물리적 구획입니다. 2025년 7월 8일 감정평가서에는 본건 비042호와 비041호를 튼 상가로 이용 중이며, 인접 호수와 견고한 벽체 등으로 구분되지 않고 바닥 경계표식도 확인하기 곤란하다고 적혀 있습니다. 반면 2026년 3월 13일 채권자 보정서에는 오픈형 상가로 벽체 경계는 없으나 파티션을 설치하는 등으로 독립돼 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51645 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 8층비042호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사테크노다인개발 |
| 소유권 취득 | 2017.07.07 · 거래가액 2,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 11,000,000원 / 5,632,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 224,566,527원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 압류
말소기준으로 선언된 권리는 2014.05.19. 서울특별시영등포구 압류입니다. 이후 2016년 국세 압류 2건, 2017년 프라임산업 주식회사 가압류 69,010,550원, 2020년 광진구 압류가 이어졌으며 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유관계 — 기록된 호수는 모두 비069호
현황조사와 문건접수에 확인되는 점유관계 2건은 모두 8층비069호로 기재돼 있어, 경매 목적물인 8층비042호와 호수가 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기록을 비042호의 임차관계로 곧바로 단정해서는 안 되며, 현장과 매각물건명세서 원본에서 목적물별 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 표기 호수 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배진홍 | 8층비069호 | 10,000,000원 | 미상 | 2025.07.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우 | 8층비069호 | 미상 | 2022.12.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배진홍은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우는 전입일 2022.12.20.로 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 두 기록 모두 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가장 큰 리스크 — 비042·비041 오픈형 경계
④ 예상배당표 (매각가 5,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 501,376원 |
| 갑구 14번 가압류 · 프라임산업 주식회사 | 69,010,550원 | 5,130,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가압류 채권의 미배당은 63,879,926원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강변역(지하철 2호선) 북동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·고속버스터미널 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 강변역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설이며, 감정평가 대상 3개 호 중 일련번호 1은 공실, 일련번호 2·3은 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 8층 호실이며 승강기·에스컬레이터·중앙공급식 냉난방·소화전·화재경보설비 등이 있습니다.
- 도로. 건물은 약 30m, 약 25m, 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비042호 위치 특정. 집합건축물대장 도면과 현장을 대조해 경계·면적·파티션 설치 상태를 확인하세요.
- 비041호와의 사용관계. 감정 당시 두 호실을 튼 상가로 이용했다는 점과 현재의 독립 사용 여부를 확인하세요.
- 점유자 호수 대조. 현황조사상 배진홍과 스마트컨스트럭션 주식회사 대표자 이성우의 표기 호수는 모두 비069호입니다. 비042호 점유 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 회차. 최저가는 5,632,000원, 감정가의 51.2%, 3회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 4,505,600원, 5회 유찰 3,604,480원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장 도면을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘호실 경계’가 먼저다
현재 회차는 감정가 11,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 5,632,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “51.2%까지 떨어진 저가 물건”으로만 보면 안 됩니다. 감정평가 당시 비042호와 비041호가 오픈형으로 사용됐고 견고한 벽체와 바닥 경계표식 확인이 곤란했다는 점이 명시돼 있기 때문입니다. 이후 파티션 등으로 독립돼 있다는 보정이 있었지만, 결국 입찰 전 확인해야 할 질문은 하나입니다. “내가 낙찰받는 비042호가 현장에서 정확히 어디이며, 독립적으로 사용할 수 있는가.” 등기상 인수는 0원이나, 물리적 특정은 반드시 확인해야 하는 사건입니다.
