의정부지방법원 2025타경72120. 남양주시 다산동 다산아이파크 2405동 14층 1403호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 임재우이고, 권리분석의 기준점은 2020.05.20 삼성화재해상보험주식회사 근저당입니다. 그 이후 설정된 한국양계축산업협동조합·비엔케이캐피탈주식회사·주식회사대한투자대부 근저당과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 차혜진, 키스코 주식회사 정원욱, 주식회사 에스씨지 정원준, 주식회사 엠피엠플러스 임재우가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.05.20보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6031 다산아이파크 2405동 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 드레스룸, 다목적실, 실외기실, 대피공간, 발코니, 현관 |
| 동일 평형 비교 기준 | 84.95㎡ |
| 소유자 | 임재우 |
| 감정가 / 최저가 | 884,000,000원 / 884,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2020.05.20 근저당이 기준
2018.03.16 농협은행주식회사 근저당은 2020.05.21 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2020.05.20 삼성화재해상보험주식회사 근저당입니다. 뒤이어 설정된 한국양계축산업협동조합 240,000,000원, 비엔케이캐피탈주식회사 180,000,000원, 주식회사대한투자대부 75,000,000원 근저당과 2025.08.04 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차혜진 | 2023.02.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 키스코 주식회사 정원욱 | 2023.01.17 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 에스씨지 정원준 | 2024.05.03 | 미상 | 50,000원 | 대항력 없음 | 보증금·확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 엠피엠플러스 임재우 | 2024.08.19 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
4명 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아니며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 주식회사 에스씨지 정원준은 보증금도 미상이므로 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건부터 최근 12개월 평균 아래
다산아이파크 동일 평형의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 거래가는 962,666,666원입니다. 현재 최저매각가 884,000,000원은 이 평균의 91.8%입니다. 최신 거래는 2026.07의 1,035,000,000원이고, 최근 12건 범위는 880,000,000원~1,035,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 11 | 1,035,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 945,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 16 | 970,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 920,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 1 | 880,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 967,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 17 | 1,015,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 980,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 19 | 965,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 945,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 962,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 884,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,240,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 362,250,000원 | 362,250,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,510,000원 |
제공된 배당 추정에서는 채권 총액 857,250,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 15,510,000원이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 884,000,000원 | 857,250,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 707,200,000원 | 697,728,000원 | 159,522,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 565,760,000원 | 557,702,400원 | 299,547,600원 | 0원 |
유찰 시 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 낙찰자의 인수는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 남양주다산초등학교 서측 인근이며 주변에 아파트단지·근린생활시설, 각급 학교와 생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 남양주 각 방향 및 구리·서울·의정부 접근이 무난하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 있습니다.
- 이용상태. 방3, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 거실, 드레스룸, 다목적실, 실외기실, 대피공간, 발코니, 현관을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 단지 거래. 다산아이파크는 467세대이며, 동일 평형 최근 12건 거래가 880,000,000원에서 1,035,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,244,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 4명 모두 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 에스씨지 정원준은 보증금이 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 삼성화재해상보험주식회사 근저당은 2024.12.27 채권최고액 325,960,000원으로 변경된 기록이 있으므로 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정표이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 884,000,000원은 최근 12개월 평균 962,666,666원의 91.8%입니다. 개별 호수의 상태와 실제 인도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 평균 아래
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.05.20 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 최저가 884,000,000원이 동일 평형 최근 12개월 평균 962,666,666원의 91.8%로 평균 시세 아래에 있습니다. 다만 조사된 임차인들의 확정일자·배당요구 여부와 주식회사 에스씨지 정원준의 보증금이 확인되지 않았고, 삼성화재 근저당에는 채권최고액 변경등기가 존재합니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만 배당·점유 세부사항은 원본 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
